今日はポン子の家に行ってきました。
ポン子の旦那と一緒に３人で軽くご飯を食べて帰ってきました。
めっちゃ家が汚かったです☆
さて、今日はアイデアレベルの話なんだけど、使えないかなーと前から考えている話。
築古物件をノンバンクで融資してもらうために、抵当権第２位を活用できないだろうかって前から考えていたんだ。
抵当権第２位とは
説明めんどくさいし、今更感あるので知らない人はこちらを読んでください。
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ようは破産した人からお金を返してもらう順番という感じ。
３０００万円で売れる自宅を持っている人が破産するとしよう。
抵当権１位の銀行が２０００万貸している
抵当権２位の銀行が１５００万貸している。
合計３５００万借りているんだけど、この場合２０００万貸している銀行は全額お金が返ってくるけど、抵当権２位の銀行は１０００万円しか返ってこない。
お金を返す優先順位が登記簿に記録されるわけだね。
んで、ノンバンクに多いのだけど共同担保にこの抵当権第２位が使える。
こちらのセゾンファンデックスとかがそう。
あとは三井住友トラストやオリックス銀行もいける模様。
ようは考え方として、３０００万円で売れる物件なら、抵当権１位から２０００万円しか借りてない場合、「１０００万円分の残り枠」があるよね？
そこを担保にお金を貸しましょう！ということができてしまうんだ。
こちらの記事でも書いたように、築古物件を買うには共同担保をもっているかどうかが結構重要。
普通は築古戸建てを用意しておいて共同担保にするわけなんだけど、俺は次のケースで共同担保にできないかなと企んでいる。
住宅ローン返済中の自宅
わりと良い場所に住んでいて、住宅ローンの返済がけっこう進んでいる場合に抵当権第２位をつける価値が自宅にあるかもしれない。
不動産投資をしようと思いたったはいいけど、自宅のローンの繰り上げ返済にほとんどお金を使ってしまって、手元に現金がなく、「あー！繰り上げ返済なんてしなきゃよかった！」って思っている人にワンチャンあることになる。
「繰り上げ返済した分の枠」があることになるからね
経年劣化などで自宅に価値がない場合や、もともとしょぼい土地の場合は無理だけど、そうでない場合なら一度住宅ローン返済中の自宅を共同担保として使えるかどうかノンバンクに打診してみてはどうだろうか。
土地から新築アパートの頭金をがっつり払った人
これも物件自体は価値があるはずなのに、フルローンが「制度的に」出ない金融機関から借りた場合、機械的に２～３割の自己資金を求められて、素直に払ってしまった人がいるんじゃないだろうか。
その銀行は物件に価値がありながら、２～３割の自己資金を借り主にいれさせたなら、逆にいえば「２～３割の担保価値としての枠」が物件に余っていると考えられなくはないだろうか。
これは本来フルローンが出ておかしくない資産性の高い物件に限ると思うのだけど、融資が厳しくなって自己資金を求めがちな銀行と、そこまででもないノンバンクの間に物件の担保価値に対する評価が違う（ノンバンクの方が高評価）のであれば、そこに歪みが生じている可能性があって、もっていく先によっては共同担保としての価値があるんじゃないだろうかって思ったんだけど、どうですかね。
土地から新築だと建売よりも業者の利益が乗ってない分、利回り高いから、即座に売ったら２割くらいの利益が出ると言われているのでそこも加味すると、なかなかの担保価値がありそうな気がするんだけど。
まとめ
いずれもアイデアレベルでもうしわけないんだけど、俺が新築アパート勃てた際には共同担保として差し出してみて、この仮説がうまくいくかどうか検証したいと思っている。
うまく行けば、売却益で得られるはずの自己資金を、実際は物件を売らずにインカムゲインを得ながら、売ったときと同じ効果を得ることができるかも☆
もし抵当権を外す金額がわかっていたら、なおのことつけたり外したりして使えるので使い勝手がよさそうだよね。
はやくこういうアイデアを銀行に持ち込んで試してみたいけど・・・・。
コロナで住設機器遅れているせいで俺のアパートの話が全く進まないｗｗ
いつ勃つんですかね。俺のアパート。
今日はこのへんで。
もうええわ
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このひとの物件の建て方は危ないと思うんだけど、融資を使うと資産拡大のスピード感が増すことがよくわかる本です。
