今日は新しい工務店の開拓に動きました。
すでにお世話になっている工務店がどうも怪しい気がするので。
見積もりがどんどん上がっていくし、クロスの単価とかも最初の頃と全然違う。
最高に安いところを見つけたと思ったので、相見積もりをとっていなかったんだけど、それを見抜かれてどんどん単価を上げられている気がする笑
新しい工務店でもっと安い見積もりが出れば、単価を上げられていたことがわかるし、新しい工務店がはるかに高ければ、本当に建築コストのせいだとわかる。
俺は建築コストが上がったとしてもちょっと上がりすぎじゃね？って思ってるんだ。
結果が楽しみです。
さて、今日は2020年の物件取得目標を書いていきます。
今年は新築アパート建設とフルリノベーションの2戸長屋を追加したい
冒頭の表に書いてあるけど、2020年3月から戸建て1号の家賃が発生しているよ。
そして現在融資審査中の2戸の長屋が11月頃にお家賃を。新築アパートは12月頃に家賃が発生すればいいなと思っている。
実現すれば現金3169万円をつかって、年間644万円のキャッシュフロー（税引前）が発生するといいなー・・・という感じ笑
各物件の課題
戸建て1号に関しては特になし。
現金を使いすぎているし、借り入れも短いし、キャッシュフロー出てないしで失敗を煮詰めて凝縮したら俺の物件みたいになるよね。
唯一の良いところは無担保というところ。
一応固定資産税評価額は600万円くらいなので、担保価値のあるものを赤字にならずに保有できているという感じ。
7年後に完済したらキャッシュフローが50万くらいになる予定だけど、地盤沈下もさらに進む予定＼(^o^)／ｵﾜﾀ
新築アパートに関しては融資承認が下りたものの、建築コストがあがって死にそうになっているので、工務店と交渉中＆新規の工務店探しをはじめているところ。
現金2000万円くらいで済むはずだったのに・・・。
そしてもうひとつの課題は地盤改良。これの費用がまだ確定してなくて、これによってアパート建築自体を断念する可能性もある＼(^o^)／ｵﾜﾀ
2戸長屋に関しては見積もりがいまいちなのと、工事内容が不透明なので新しい工務店を開拓中。新工務店はアパートも作れるので、一緒に見積もりをとって既存工務店より安ければもうひっくり返すしかない。
問題は融資で、この物件は築古アパートをフルリノベして2戸の長屋に改装予定なんだ。
築古という時点でほとんど融資おりないので、どうしようか頭抱えているところ。
とても良いローンを見つけたのだけど、フルローンは厳しいだろうな。評価がどうなるか次第だろうけども。
最悪の場合はフリーローンだなｗｗｗ
んで、入ってきた家賃でフリーローン返すという綱渡り・・・。
自己資金利回りを高めるには
当たり前だけど自己資金を少なくする。
これは融資の技術も大事だけど、俺みたいな初期のうちは金融商品を上手につかわないといけない。
どんなに属性よくても、その銀行が22年しか貸さないよって方針ならキャッシュフロー悪くなって、自己資金利回りが低下する。
自己資金利回りをあげるには・・・
・自己資金は少なく
・借り入れは長く
・金利は低く
この３つをどうすれば実現できるかが自己資金利回りの向上のポイントであり、融資の肝なんじゃないだろうか。
それぞれを実現するために、決算書の作り方や物件選定、物件購入の順番が大事になんだろうな。
これはまた別の記事のときに自分の考えを整理してみよう。
要するに貸す側のリスクをどれくらい軽減できるかってことやろな。本質は。
考えすぎて頭から煙出てきたので今日はこのへんで。
もうええわ
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