【不動産投資】住宅ローンを使った投資アイデア

やりやがったか・・・。

ついに５３の野郎、禁断の手口にたどり着きやがったか。

初心者のくせにこんな違法行為に手を染めたらおわりやで。

そのように思われた方もおられるかもしれないんだけど、ちょっとまってほしい。

これって違法にならずに済むんじゃないのかなーってアイデアがあるので聞いてほしいんだ。

違法行為をすれば自宅に頼んでもいないピザが届くくらい嫌な目にあうことは俺もわかっている。

なので、どうにかして合法的にできないかなーと「既存のアイデア」をやりくりしてこういった方法で不動産投資始められないかなってアイデアを考えたで、脱法ハーブでもたしなみながら、ちょっと聞いてほしいんだ。

住宅ローンを使って投資なんて違法じゃないの？

はい。ルール違反です。

これ、フラット３５で大変な問題になっていて、借金の一括返済を求められているんだって。

物件を売却して残債の返済ができるならいいんだけど、そうじゃない場合、一体どうなるんだろうね。

怖いよね。

なので、フラット３５をつかって居住用と偽りながら、賃貸に出すような方法ではございません。

既にありふれた手法です。

そうです。唯一住宅ローンをつかった投資として許されている賃貸併用住宅をやるわけです。

１億２０００万人中、１億３０００万人が知っているような常識中の常識だけど、念の為説明しておくと、この賃貸併用住宅は読んで痔のごとく、自分が居住するスペースと賃貸に出すスペースが混在している物件のことである。

その面積比率は居住スペースが５０％以上ないとだめとされている。

以前は1/3の居住スペースでいける銀行もあったらしいんだけどね。

俺はこれが不動産賃貸業の入り口としてピッタリじゃないかと思っているんだ。

俺は自宅マンションを買ってしまったんだけど、いずれ娘が成長したら、娘の服とか俺の８８体のダッチワイフと積み上げられた大人のDVDなんかで部屋が手狭になることは目に見えているので、広い家に引っ越したいなと思ってるんだけど、そのときはこの賃貸併用住宅を使おうと思っている。

賃貸併用住宅だとどんな良いことがあるの？

住宅ローンの支払がかなり減る。あるいはプラスになる可能性だってある。

仮に１階の面積が８０㎡で２階の面積が４０㎡×２部屋という賃貸併用住宅を勃てたとしよう。

この物件が

価格６０００万で、３５年０．６％の住宅ローンを組んだとすると月々の支払いが１５万８４１７円となる。

そして首尾よく２階を各８万円で貸せたら１６万円の家賃収入が入るので、自分の居住スペースの住居費は０円どころかちょっとだけ儲かってしまう。

それまで１０万円の賃貸住宅に仮に済んでいたとしたら、その分が丸々浮くのでなんと年間１２０万円の手取りが増えることになる。

これって十分不動産投資だと思わない？

ただデメリットとしてはローンの額が大きくなってしまうってことなんだけどね。

あとはきちんと家賃がとれる地域に想定通りの建物が勃てられるかどうかも重要なポイントだけど、今回はアイデアレベルなので概略だけ話します。

賃貸併用住宅購入後の次の手をどうするか

その１

住居費が０円になるだけでも相当お金が溜まっていくので、このお金を５年ほどためて６００万の元手をつくって築古戸建てに進むというやり方。

新しく手に入れた築古戸建てで得られた手取り＋住居費で浮いたお金をまた貯めて次の物件へを繰り返すとジワジワと資産が溜まっていくし、現金で買っていけば借金しなくて済みます。

憧れのボロ屋が手に入りますよ！

その２

５年後（実質６年）に６００万円貯めつつ、売却する。損をしないように市場の状況をみて売却する。居住用の物件を売却するときは税金が優遇されるはずなんだけど、賃貸併用住宅も同じように優遇が適用されるか俺は調べてないので、いずれにしても税金が安くなるように５年（実質６年）経ってから売却する。

手取りは６００万円増えているし、耐用年数も残っているので投資用としても売れるんじゃないだろうか。

うまく高値で売れたら６００万円＋売却益が狙えるかもしれない。

この売却益は建築のときにいかに安く作るかが腕の見せところになりそう。

そして売却して次に買う物件はやはり賃貸併用住宅。

１個目の賃貸併用住宅を売却するときに自分がそのまま家賃を払って住み続ける条件で売却すれば、新しい２個目の賃貸併用住宅が勃つまで、そのままの生活でいられますね。

そして住宅ローンを２つ組むことなくスムーズに住み替えができる。

安く建築できるノウハウがあるなら、この賃貸併用住宅ヤドカリ投資法が成功率高そうだと思うんだけどどうでしょうか。

ところでヤドカリって最近の若い人見たことあるんだろうか。潮干狩りとか行ったことある？ 

その３

賃貸併用住宅でちゃんと家賃がとれそうだなと思ったら、銀行と交渉して投資用のアパートローンに借り換えをする。

銀行側もそのまま貸すと問題があるけども、ちゃんと投資用ローンの金利が高い方に借り換えてくれるなら話も聞いてくれるんじゃないだろうか。

しかもいきなり素人のサラリーマンがアパートローンを組むわけじゃなく、賃貸併用住宅とは言え、不動産賃貸業を１～２年ほどやってから行ける！と判断して借り換えを申し込むわけで、銀行を説得するための資料も揃っているはずだ。どうやって客付けしたとかそういう説明ができますね。

問題はアパートローンを組んだ時に採算があうかどうか。

これについてはそもそも住宅ローンで買う前に、もしも借り換えをして高い金利で借りたとしても採算があうかどうかもシミュレーションした上で勃てるようにしないといけないと思っている。

そのためにいくつか条件を考えてみた。

賃貸併用住宅で投資を始めるうえで、建築上の仕様をどうするか

ひとつは劣化対策等級２級を取得して勃てる。

これはそれほど追加の費用は必要なくとれる。申請で５０～１００万上がるくらい。

何が良いかと言うと銀行が通常は木造であれば耐用年数２２年なので、２２年間しかアパートローンを貸してくれないところを３０年まで貸してくれる場合がある。

関西だと某地銀と信用金庫２つがこれに対応していると聞いている。

あと借り換えや売却抜きにして、物件を持ち切る場合でも安心できると思うんだ。

それから２つ目が間取りを工夫する。

ちょっと考えてみました。

すっごい雑な間取りなんだけどニュアンスだけ汲み取ってほしい笑

２階は普通の賃貸部分なんだけど、ポイントは１階。

８０㎡で貸すと４０㎡の２倍の家賃になるということには大体においてならないので、２階と同じく１階もできれば４０㎡を２部屋にして貸したい。

そこで親も呼ぶとか理由をつけてできれば２世帯住宅っぽく設計しておきたい。玄関は広めの1個の玄関にしておき、いざ１階を貸し出すときは間で割って２つの部屋に別れるようにする。

矢印マークのある左右の部屋をつなぐ通路も、建築段階ですぐに塞げるようにしておく。

銀行がOKするなら風呂とトイレと洗面所もはじめたら２つにしておきたい。その方が追加の工事がいらない。

いろいろ突っ込まれることが予想されるなら、最初は押入れにしておいて、配管だけ整えてもらっておき、いざ貸す時に風呂と洗面所の追加工事すればよいかと。トイレは２個あっても文句言われないと思う。

朝のトイレはどこの家も戦争だしね。アイドルだとウンコしないから喧嘩しないけど、一般人の俺の娘はむしろ常にトイレで暮らしているくらいウンコしているからね。

はじめからこのような設計にしておけば、売る時でも投資家にとって買いやすいし、借り換えて完全な賃貸アパートする場合でも利回りを上げることができると思うんだ。

注意点としてはたぶん用途変更で共同住宅として建築確認が必要になると思う。

エリアとか道路付けによっては共同住宅に出来ない土地が存在するので、それは気をつけないと行けない。

４ｍ未満の道路だと共同住宅は勃てられません！みたいなルールがあると用途変更が認められないケースがあるかも。

勃てようとしている所在地にある役所の建築課に突撃すれば共同住宅が勃てられるかどうか教えてもらえるよ。

これは賃貸併用住宅を設計する初期段階で設計士さんに将来共同住宅に用途変更できるかどうか相談しながらやったほうが良いと思う。

まとめ

これは賃貸併用住宅に引っ越したいなと思っていたのでいろいろ調べているうちにたどり着いたやり方なんだけど、合法でいけるのかは全然確認できてないので、各自でお調べください笑

未確認の気持ちよくなるハーブのような記事ですいませんね。

まぁ、なんか行けそうな気がするんだけどな。

それならもっと良い方法があるよって人は教えてほしい。

なにせサラリーマンの不動産投資の融資がなかなか厳しいので、住宅ローンの方がまだ始めやすいんじゃないかと思ったんだ。

いったん賃貸業としての実績があれば、融資も少しはマシになるので前に進めそうな気がするよね。

実際こういうのが駄目でも考えるのが楽しいし、自然に不動産の知識がつくんじゃないかと思っている。

もっと賃貸併用住宅を使った面白い方法あるで～という方はぜひ教えてください。

ピロートークで伺えたら幸いです。

では今日はこのへんで。

もうええわ

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