【土地から新築アパート】素人のくせに中古ではなく、新築アパート投資を選んだ理由

家の近所の割と広めの道路沿いにマンションとマンションに挟まれる形でボロ屋が肩身狭そうと勃っているだけど、ここを壊してデカイRCを勃てるのが俺の夢なんや！

と、毎朝散歩中に勝手に脳内で人の家を破壊しています。

新築アパートを志す人あるあるじゃないだろうか。

当ブログでは新築を志す（まだ融資承認おりただけ）怪しい男の葛藤が綴られています。

土地から新築アパートの投資方針

土地を購入し、そこに新築アパートを安く勃てて、５年～７年後に売却し、売却益でまた別の新築を勃てるを繰り返して１０年で１０棟勃てるのことを目標としている。

今、４２歳なので５２歳までに１０棟。

その時の手取り収入は年間２０００万円くらいになっているといいな。

 EDも治っているといいな＼(^o^)／

新築って利回り低くない？

中古に比べると低いけど、手残りを考えると悪くないんじゃないかって考えたんだ。もちろんすごいお宝物件を運良く買えれば、新築より利回りがはるかに良かったりするけど、そういうのはなかなか難しそう。競争だし。俺はエリートだからきっとそういう早いものがち競争には勝てない気がする。

ちなみに耐用年数が切れた物件を銀行にもっていくと、ウンコを投げてくる。担当者はもちろんのこと、窓口の美人事務員も投げてくるし、支店長なんて奥の席で立ち上がって両手でウンコ投げてくる。

それくらい中古の耐用年数切れアパートは銀行から嫌われているんだよね。

※耐用年数を超えても融資してくれる金融機関もあるけど、実績が必要だったり、金利が高かったり、融資期間が短かったり、融資金額が低かったりする

だから中古は現金比率が自然と高くなるので、買い叩かれやすく、安い価格で市場に流通しているので利回りが高くなる。

・・・と思ってるんだけど、そんなに中古も今は安くないからね笑

一方で新築だと耐用年数がまるまる残っているので融資がつきやすく、売却するときも次の人に融資の期間を残して売却できるので、その人も融資が付きやすいから買いやすいらしい。

ただし、建築費がかってくるので利回りはその分低くなる。

じゃあ、駄目じゃないかって話なんだけど、上手にやると新築でもそこそこの利回りを得ることができる。

建売業者は３社ほど説明をきいたけど、大阪２社で6.5%で、東京２社でやっぱり6%台だった。

俺は８％後半以上の利回りじゃないとその土地は諦めるようにしている。

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新築は客付け有利

新築だから満室という時代は終わったと言われているので、新築でも客付けの努力はしないといけないんだろうな。俺みたいな素人が中古のアパートを全室埋められるかと言うとそこはなかなか難しいでしょう。経験も無いし。童貞だし。

まぁ実際入居者はつくと思うんだけどね。リフォームやりすぎてしまうんだ。築古戸建てにアホみたいにリフォーム費用かけたからね。たぶん中古アパートでもやるわ。

全面塗装とか３回くらいやって全ての部屋にロフトつけるわ。

ワンルームにロフト３つくらいつけると思う。ロフト邪魔で住めないくらい。

俺は全ての物件を新築でいくつもりはなくて、中古（キャッシュフロー重視）も混ぜながらやっていきたいんだけど、ある程度新築で手取りを得ながらであれば、時間がかかったとしても中古アパートを埋められるんじゃないかな～。

そのときはきっと余力があるからね。ロフトは駄目だって成長してると思う。

その点新築であれば、やっぱり中古に比べて人気があるので、素人でも客付けしやすそうだなと。

新築を勃てたうえで、さらに中古の大家さんと同じように仲介屋さんの特徴を掴んで営業していけば鬼に金棒、５３にバイアグラだよね。

新築は資産性が高い

俺が勃てようとしているアパートだと次のようになる

物件価格１６０００万（諸経費別）

借入１４５００万

自己資金２０００万

土地値７０００万

建物９０００万

融資期間３０年

金利1.575%（１０年固定）

空室・ランニングコスト２０％想定

手取り５００万

８年間の手取り４０００万円

８年後の残債１１２００万円

差し引き７２００万となり、ほぼ土地値の残債しかのこらなくなる。

※自己資金２０００万だしてるからこれだと駄目だけど。

ここまで返済がすすめば、借金がそこまで怖くなくなるのでひとつの安心ラインかなと。

１４５００万借りて手取りは５００万なんだけど、低い金利で借りているので元本が返済されていき、資産が積み上がっていくはず。だいたい手取りと元本返済合わせると毎年９００万くらい資産が増えていく予定。

まして１０年持たずに高値で売却できれば数年分の手取りを先取りできることになるので、更に資産形成のスピードがあがるという計算。

もしも不動産価格が暴落していれば繰り上げ返済して残債を減らして泣きながら耐える。

中古だと相当安く買わないと、利益がでる価格で次の買い手は見つからないと思うので素人には難しそうだよね。

まぁ、エリートの５３さんの次のアパートオーナーになれるなんて光栄です！利回り２％で売ってください！ってなるのは目に見えているけどね（逆被害妄想）

新築は手間がかからない

よく言われることだけど、新築アパートは客付けが終わったらめっちゃ暇なんだそうだ。最初の１０年くらいは。

不動産のことを不労所得と言うけど、とんでもない話ですごい労力かかるよ・・・って話を耳にする。

でも何人かに話を聞いたり、ブログなんかを読んだ限り、新築で（１０年以内に）苦労しているって人の話をあんまり聞いたことがない。それこそマーケティング失敗して客がつかないという苦労はあると思うけど・・・。

そもそも時間が欲しくてこういったストックビジネスをやるわけだから、最初こそ中古でDIYで頑張ったとしても、いつか新築で時間の自由を得ようとするようになっていくんじゃないだろうか。

俺はDIYで使う時間をサラリーマンとして働いて、サラリーマンの与信を使って新築アパートを勃てていくという戦略をとることにしたんだ。

俺がサラリーマンとして電車に揺られているときも、お客さんにアポとりの電話しまくっているときも、部下が失敗して上司の俺が土下座している時も、不動産をしていればお金が自動的に入ってくる仕組みって素晴らしいよね（普通の労働）

まとめ

新築ならなんでもいいわけじゃなくて、利子が3.9%とかだと残債がぜんぜん減らなくて資産が増えていかないのでだめだと思う。そうなると新築か中古かという物件そのものの議論は無意味だよね。

利子が3.9%でも利回り20%の中古で20年借りられるなら全然ありだと思うし。

結局、融資と物件の組み合わせと、そのあとの拡大を見越した事業展開が大事だと５３さんは思いました。

次につながる資産の買い方として、有利だな判断したので最初から新築にしたんだ。

本当は土地値と建物価格が5対5の方がいいとか、もうすこし1棟目はロットが大きい方が売りやすくていいとかいろいろご意見も頂戴したんだけど、全部の条件満たそうとして1歩も動かなくなるのは嫌だから今回はこのプロジェクトを進めます。

一応いろんな本で新築アパートの勉強をしました。

この本は俺の師匠に勧められた新築アパートの教科書的な本です。

新築のメリットやボリュームチェックのやり方なんかが載っているので俺のリンクからすぐさま買ってください

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今後も俺が新築で大コケする様子を綴っていくのでどうぞお楽しみに♪

今日はこの辺で。

もうええわ

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 最初の融資打診はこんな感じでした～

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