ついに銀行融資面談に漕ぎつけたエリートサラリーマン５３（ゴミ）さん。持ち前の営業トークで融資となるか？
５３「ちなみに金利何％なんだよ？おん？（1.5%くらいやろな）」
信託銀行「今のレートだと1%でございます」
１％でございます！！
本当は飛び上がりそうなくらい嬉しかったけど、ここはなめられないように、へぇ、なかなかやるじゃねーか。みたいな雰囲気で電話を切った。すげーやん！大手すげーやん！
俺は部屋の中で側転し、壁を伝って天井まで登ったところで落ちた。それくらい気持ちが踊った！
融資の希望条件（融資額）
不動産の醍醐味は少ない自己資金で投資が可能で、返済は他人の金（家賃）で行うことができるという点だと思う。
守銭奴が銀行へお金を預け、その銀行から借りるお金も自分のお金じゃないし、返すお金もひと様の金。
自分は間に入って、借りたお金と手に入る家賃のギャップを利益として得る。
※ギャップって言いたい。
そのためには物件の価格に対して自己資金が少なく、要するにたくさんお金を借りれば、少ない投資でリターンが大きくなる。
※リターンも言いたい
今回の物件は土地が3000万に建物5000万なので、手数料はだいたい400万円くらいで見積もっておく。
合計8400万が必要だ。
物件全てをローンでまかなうとフルローンと呼ばれて、諸費用まで借りることができたらオーバーローンとなる。半分だとハーフローンだ。ハーフローンは今、俺がとっさに考えたから覚えなくていい。
仮に今回の物件をフルローンで22年借りる事ができたらどうなるかシミュレーションをしてみた。
さっそく１％を入力。
木造アパートなので借り入れ期間は耐用年数と同じ２２年。
空室率は１０％あるとして、固都税、火災保険、仲介手数料などの経費を１５％としておく。新築なので、そんなに頻繁に仲介手数料かからないでしょうという読みもある。
自己資金は諸費用の４００万。
巨乳人妻とイチャイチャするためにデート代はここには含まない。
結果は手取り１０４万。これを単純に配当５％の米国株で得ようと思ったら2000万円は必要なのに、400万円の自己資金で実現できる可能性がある。
少ない自己資金で多くのリターーンが得られるという夢がある。
自己資金に対するリターーーーンは２５％で、４年経てば自己資金が回収できる計算になる。
しかしここで問題もあって、家賃収入が680万に対して、1年間の返済額が400万円もある。返済比率58%だ。
これは少し高い。
先日参加した、やっさん@自然体で大家業 (@yassann_blog) | Twitterのセミナーだと５０％以内を目指しているとのことだった。
返済比率５０％以内だと諸経費を無視したら、半分空室でも銀行の返済ができることになる。
実際は諸経費無視できないから５０％空室だと赤字なんだけど、要するに空室とか借り入れ利率が上がっても大丈夫かを見る安全指標として使われている。
返済比率は５０％でも高くて、実際は４０％くらいをみんな目指しているらしい。
返済比率を５０％以内にするにはどうするか。自己資金を増やせば良い。
というわけで自己資金を４００万円→１７００万円に 一気に増やしてみた。
俺はお金持ちだから簡単に画面上では増やせるのだ。
そうすると年間の返済額が３３９万円となり、６８０万の家賃収入に対して５０％以内に収めることができた。
手取りも増えて１７０万となった・・・。
でもこれだと別の問題が出てくる。
俺のブログの読者は賢い人ばっかだから気づいたと思うけど、自己資金を１３００万円増やした割には手取りは７０万円しか増えていない。
自己資金に対する手取りが先ほどは２５％もあり４年で自己資金回収できたのに、今回は１７００万使って年間１７０万円を手に入れるので自己資金に対するリターンが１０％しかない。１０年かからないと自己資金が回収できない。
これはちょっとおもしろくない。
もちろん家賃の低下とか、事故とか利率の上昇とかそういったリスクに対する安全度は上がっているから、この投資が駄目ということじゃないんだけど、俺は１０年間に１０棟のアパートを建てたいと思っているので、これだけ自己資金を使うと目標に間に合わない。
こういった場合どうすればいいんだろー。
自己資金は使いたくないけど返済比率は下げたいのだ。
融資条件（期間）
はい。お前ら本当に頭がいいですね。そうです。長く借りればいいんです。
というわけでシミュレーションしてみた。
自己資金を４００万円に戻して、借入期間を２２年→３０年にしてみた。
はい、結果が出ましたどーん！
こ、これはすごい！
返済比率が45.2%に激減して、手取りは201万円に。
自己資金は400万円しか使っていないので、実に自己資金の５０％もリターンがある！
たった2年で自己資金を回収できる上に、手取りが年間200万もあるやん！
素晴らしい！
長く借りるって素晴らしい！
つまり融資額が物件の売値に近いほど、そして借り入れ期間が長いほど返済比率が下がって、自己資金に対するリターーーーンが高くなる！！
・・・という普通のことを俺は発見した。
これ、不動産やる人の基本で極めて普通の話なんだ笑
すごい偉そうに書いたけど普通。
ちなみに弱点もあって、期間を長くすると元本が減らない。
なので売却したときにあんまり儲からない。
売却したときに得られる利益を先取りするような意味合いがあるわけだね。
いずれにせよ。俺の融資希望条件は決まった。
8000万円の物件に対して8000万円の借り入れ。
もちろん金利は低いほうがいいに決まっているから１％を希望。
そして期間は30年！これで申し込むぜ！
これで俺も大家さんへの第一歩を踏み出すことができるわけや～！
金や～！世の中金なんや～！
・・・そんな鼻息荒いド素人かつ守銭奴と化した俺に、「木造アパートの耐用年数は２２年」という現実が立ちはだかる！！
そう簡単には儲からないのだ。
続きは明日からの旅行から帰ってからね☆
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