この画像は価格コムから拝借してきた。
価格コムは家電製品からネット回線、保険まで幅広く比較してくれるので何か大きな買い物するときは絶対見るべきだよね。
えーと。今回の記事はマンションが買いどきかどうかの個人的メモであーる。
人によって収入や、家に求める条件も違うので新聞に載っている家計簿診断のように一例としてご覧頂きたい。
ようするに、今度俺はマンションを買うことになった。今住んでいるマンションが手狭になったので、同じエリアでの買い替えである。
一番上に張った住宅ローン金利を見ると2015年10月はまだ10年固定で１％以上の金利だったのが、8月には三井住友信託銀行が0.35%にすると言う。実質金利は手数料もろもろで０．５％くらいになるんだけど、それでもめっちゃくちゃ安い。
んで、ちょっとシミュレーションしてみた。
5000万の借り入れを今の金利で10年固定で借りると総返済額が6482万。
それで・・・
約１０ヶ月前の金利で「４５００万」を借りると１０年固定で６３１９万。
は？なんで４５００万？
と思ったでしょ？
順を追ってご説明します。
えーと、買うべきマンションが高くなってきてるんだ。
１年位まえだったら４５００万で買えたグレードのマンションがね、いま５０００万くらいすんの。これは俺の住んでいる地域だけじゃなくて、価格幅の差はあるものの、概ね高くなっているようなんだよね。建築資材が高騰しているらしい。人でも足りてない。東北震災以降から起きている現象らしいんだけど。
ただこの比較は駅チカとか、同じくらいの立地条件のマンションだったら・・・と考えてね。
感覚的に１割くらい上がっている感じがするだよね。
そうすると、いくら金利が下がっても、マンション自体が高くなってるから買い時ちゃうやん！・・・て思うやん？実際、上のシミュレーションでも、差額をみたら１６０万くらい損してる。
ところが、実は釣られて中古マンションの価格もあがってんのよ。
ある程度人気のあるエリアに限られた話だとおもうんだけど、たとえば俺が今住んでいるマンションは２５００万で買ったんだかけど、この前査定してもらったら２５００万で売れるって言うんだよ。住んでいた期間は１０年くらいね。
は？下がってないの？って思うよね。
これ、１年前だったら、隣の部屋が２２５０万くらいで売られていたわけよ。それがいま１割くらいあがってんの。
てことは、ここで２５０万得してるから、シミュレーション上で生じた１６０万円の損を吸収してお釣りがでるわけ。
というわけで、マンションの値段あがってんなー、東京オリンピック終わるまで待ってから買うかーって人はちょっと今住んでいるいるマンションの売却価格を調べて見ることをおすすめするよ。
確かに購入したマンションも上がっているかもしれないけど、今住んでるところも高く売れるなら、案外値下がりを待つ必要はないかもですよー。その頃は今住んでいる中古も下がるわけだしねー。金利もその頃はどうなっているかわからない。今より下がるかもしれないし、もっと上がるかもしれない。今より金利がさがるとどうなるんだろうｗ
ちなみに俺は３年引っ越し先を探し続けたからこの値上がりになんとなく気づけたけど、最近探し始めた人は不動産屋に言って買おうとしている中古マンションの売却履歴とか、近隣の新築マンションの分譲価格を調べた方がいい。
そしてマンションは価格の下がらないところを買うべきというのが俺の考えだ。
２５００万で買って２５００万で売ったわけだから１０年で家賃は管理費と修繕積立費と売買手数料だけで済んだことになる。たぶん月々４万くらいじゃないかな。７５平米の３LDKに月４万で住めたら悪くないでしょう？ちなみに借りたら１２～１４万円くらいの家賃になる物件です。
少々物件価格が高くても低金利である程度長めの固定金利ローンを組んでしまえば、意外と賃貸より安くなってしまう。
急にリストラになっても、価格が下がらないような人気エリアなら売るのもそんなに時間かからないから、リスクはだいぶ小さいはず。資産として子供に残すなら人気エリアの一戸建てがいいのかもしれないけどね。土地は何年経っても劣化しないから。
俺は子供が成人したあとにまた売却して、もう少し小さいマンションに移り住む予定なんだ。その時にどのくらい下がってしまうかわからないけど、賃貸で借りて支払った総額よりは安く済むんじゃないかなーと目論んでいる。
この賭けに勝てるかどうか、あと１５年後が楽しみだな－。
ちなみに俺が今住んでいるマンションの新築分譲価格は２５００万です。
つまり新築から１５年経って、価格が全然落ちてないわけだ。
マンション買うなら価格の下がらない人気エリアがいいよね♪
以上、あくまでも個人的シミュレーション。真似するなら自己責任でね笑
