わたしの年収は53万です

日本国内を旅するエリート営業マンのブログです。マリオットボンボイプラチナ会員、ANAプレミアムメンバー。たまに投資もします。

【不動産投資】融資承認後に建築費がクソほど値上がりしたときの対処方法

f:id:mayonezu2015:20200720135929j:plain

 

今日はいい天気なので、仕事をさぼってブログを書いています。

 

前回の続きです。

www.53man.net

 

新築アパートの融資をとりつけるべく、3行ほど相談し、ようやく承認にこぎつけたのもつかの間。

なんとコロナの影響?で建築費用が大幅な値上がりに!!

 

いったいどうなってしまうのか!

 

 

まずは自分の状況を確認した

もともと8200万円の建築費に対して、1億円に値上がりしまーすという連絡がきたんだ。

それまでに自己資金は1200万円使っているので、この値上がりを容認すると自己資金がトータル3000万円を超えてしまう。

 

正直ありとあらゆる方法を使えば出せなくはないが・・・。

 

・娘の学資保険の契約者貸付から借りる

・過去に買った良いポジションの株もすべて売却する

・50万円くらいあるギフト券を金券ショップで換金

・レクサスを売る

・フリーローン借りる

・公庫で運転資金申し込む

・会社から金を借りる

・親から金を借りる

・フォロワーにネオモバイル証券のアフィリエイトを踏んでもらう

・嫁をマグロ漁船に乗せる

 

   

 

・・・正直ここまでして新築アパート勃てないといけないの?ってくらい負担が大きくなってしまうんだよね。

デートにもいけなくなるわ。

 

1月末くらいに建築費値上がりを言われたんだけど、土地の決済が3月末だったので、本当に苦しい期間を過ごした。

Twitterの自分の発言を読み返しても心労のあまりエロいことばかり言っているのが目立つ。

 

自分の選択肢を確認した

この状況でどんな選択肢があるだろうか。

 

まず3月末の決済をどうするか

後戻りするならここである。

 

しかし融資が通ってしまっているので、もはや融資特約は使えない。

手付金650万円を放棄し、さらに650万円を追加で出して取引自体をなかったことにするか。

こうなると俺の資産が1300万円減少し、不動産での資産拡大は大ブレーキになってしまう。

 

   

 

 

そのつぎに可能性のある選択肢は土地の決済を済ませたあとに転売である。

 

これは可能性としてありかと思う。

まぁまぁ安い値段で土地を購入できたからだ。

解体費込で坪単価が50万円を切っており、形もきれいな整形地。

 

 以前建売の業者が大阪でアパート用地は坪単価50万円以下を狙っているけどなかなか無いという話だったので、買った値段と同じくらいの価格で売却は可能かもしれない。

 

ただ、仲介手数料と登記費用と不動産取得税を全部カバーできるほど高い値段で売れるとはちょっと思えなかった。

トントンで売却できれば御の字で、もしかすると足がでるかもしれない・・・。

 

あとは金融機関が恐ろしく失望するだろう。

せっかく融資したのにお前ときたら・・・。

そんなふうに思われることは間違いない。

 

ま、株でいうところ損切りになるわけなので、投資としてこの選択肢は間違っていないわけだけど、事業として見れば金融機関からするとコロナのせいとは言え、見積もりの甘い会社だと思われてしまって、次の融資に間違いなく影響すると思われた。

 

   

 

次は追加融資の打診ができないかと考えた。

これは公庫がコロナの影響でいろんな業種に資金援助をしはじめたので、民間金融機関でもいけるんじゃないかと思ったんだ。

しかし、これを金融機関にお願いするなら、それなりの行動を示す必要があると思った。

 

 

まず、金融機関に話すタイミングである。

デートでも会うなり第一声がお前とジャストミートしたい!って言ったらまぁまぁの確率で警察を呼ばれる。ものごとには順序や話すタイミングがある。

 

これは土地の決済が終わってからじゃないと、取引自体をやめなさいという判断が下る可能性があった。

土地の決済資金を引き出して、金融機関と自分が運命共同体となってから追加融資のお願いをしないといけない。

追加融資断られたら運命共同体どころか俺だけが死ぬわけだけどww

 

ま、その時は土地を土地のまま売却すれば死ぬことは無いだろう。

土地を売却するまでは借入金の元金返済の猶予もあるしね。

 

 

そうなると1月末に建築費の値上がりが判明し、土地の決済が3月末だから十分に時間があったでしょう。決済前に教えてくださいよって金融機関に言われてしまうのを防ぐ必要がある。

 

そこで金融機関には「建築費の値上がり打診がきている。いくらかはわからない。そして念の為に別の工務店を探している」ということを伝えた。

 

実際、口頭では値上がり額は聞いているものの、正式な見積もりとしてはまだもらっていなかったので、時系列としては説明がつく。

このあたり順番は今から振り返れば重要だったと思う。

 

そして、実際に俺は新築アパートを建築できる工務店を別途探すことにした。

   

これは2つの理由があった。

ひとつは「いろいろ工務店をあたりましたけど、やはりどこも高くて当初の工務店が一番安かったです。値上がりはコロナのせいなので追加融資お願いします」という説明を銀行にするためだ。

 

銀行は俺を信用してお金を貸してくれている。これ、気軽に「値上がりしたから追加融資お願いしまーす」だったら、お前自身はどんな努力をしたのだ?と突っ込まれるんじゃないかと思ったんだ。

結局突っ込まれることはなかったけど笑

 

俺が金を貸すパトロンだったとしよう。新規事業をしたいやつが金を借りにきたとしたら、絶対この質問はする。お前は何をしたの?なんの努力をしたの?

・・・なので、銀行もかならず聞いてくるだろうとおもった。(聞かれなかったw)

 

もう一つは今の工務店が信用できないと思った。

8200万からコロナのせいとは言え、本当に1億円に1800万円も値上がりするの?って話だ。

たしかにトイレが入って来ないとかな大騒ぎになったんだけど、当初の見積もりが甘かったとか、便乗値上げなんじゃないの?って疑問がどうしても拭えない。

 

他にもやりとりで怪しいなと感じることが多くなってきたので、自分が頼もうとしている工務店が実際にリーズナブルで、品質もよく、ノーブルでエモーショナルでコンサバティブで、信頼できるところだという確証が欲しかったんだよね。

 

そして、もしも安い工務店さえみつければ、自分の選択肢がもうひとつ増えることになる。

 

それはプラン付きでの土地の転売である

 

転売すれば新築アパートを自分が勃てることは断念することになるけれど、追加融資を受けることができなければ結局アパートは勃たなくなる。

 

土地だけを売ったとしても自己資金が回収できるかどうかはわからない。

でも、アパートを勃てることができる土地と、こんなアパートが勃ちますというプランをセットで販売したら、利回りは通常の建売新築アパートよりもかなり良いので土地だけで売るよりも自己資金の回収の目処が勃ちやすくなる。

 

そのためにもできるだけ安い工務店を探す必要があったんだよね。

 

 

まとめ

 

整理してみると自分の選択肢以下の通りになった。

 

1土地の決済前に新築アパートを諦める(-1300万)

2土地の決済後に新築アパートを諦めて土地を転売(-500~損失ゼロ)

3追加融資をお願いしてなんとか勃てる(利回り下がるけど資産プラス)

4土地とプランをセットで転売(たぶん500万~1000万円プラス)

 

安い工務店を見つけることができれば3、4のいずれかの道を選ぶことができる。

さらに追加融資が承認されれば、当初の目論見よりは下がるけど、建売の新築アパートよりはよい利回りで新築アパートを俺が勃てることができる。

 

   

この結論を吐きそうになりながら出した俺は2~3月までの期間に工務店開拓に奔走することになったんだ。

たぶん梅が咲いていたり、冬が終わりを告げて春の兆しなんかもあったんだろうけど、正直このときの記憶があまりない。

本当に精神的に追い詰められていた時期でジャストミートも1日に2回が限界だった。

 

 

世間ではコロナで大騒ぎになっており、自分にとっても世の中にとっても激動の2020年だと予感させる時期だった。

 

 

次回は工務店再開拓編になります。

 

 

つづく・・・・

 

 

 

もうええわ

 

当ブログでは読者にはてなブックマークを義務付けています。 53さんの記事をもっと読みたい人は、下記のはてなブックマークをクリックしてください。やる気ができるかもしれません。

 

このエントリーをはてなブックマークに追加

 

当ブログでは不動産以外の雑誌の執筆依頼、宗教や秘密組織への勧誘は固くお断りしております。 デートの申込みは受け付けております。 デートの申込みはこちら

 

 

 

www.53man.net