ここ最近ずっと考えていることをとりあえずブログの文章という形にまとめておきたくてムラムラしている。
それは不動産投資における成長とはなにかというテーマである。
俺が以前勤めていた会社の社長とトイレでばったり会ったときに、ちょっとした雑談をした。
お互い尿スティックを握ったままの会話だったけど、妙に記憶に残っている。
俺が営業であまり成果が出ていないけど、頑張ってお客さんのもとに足を運んでいるといった説明をしたときの社長からのコメントだ。
「５３よ。何回足を運んでもだめな時はだめだ。そういうときはスパッと切り替えて別のお客さんのところにいけ。ただし、会うたびに何か進展があるなら繰り返し通う意味はある」
こういった趣旨の会話だったと思う。
なるほど。
営業先で注文をとるために、信頼を勝ち取る、キーマンにあう、見積もりを依頼されるなど、最終的に受注につながるまでのステップがあるはずなんだけど、そのステップをきちんと踏めているのかを尋ねられたわけである。
俺はそれ以来闇雲にお客さんに伺うんじゃなくて、その日の訪問目的はなんなのかという点を意識して営業するようになり、そこそこの数字をあげられるようになった。
では、これを不動産投資に例えたらどうなるのだろう。
俺は気がつけばずっとネットで物件の情報を来る日も来る日も見て、不動産の良い本があると聞けば即座に購入し、ツイッターでセミナー情報を目にすればすぐに申し込んでいた。
・・・これって俺の成長につながっているのだろうか。
今から思えばつながっているとも言えるし、ずっと足踏みしているとも思える時間だった。
不動産投資で最も儲かる状態を想像してみる
不動産を安く購入し、できるだけ高く売る。あるいは不動産を安く購入し、できるだけ高く貸す。
つきつめていけばこの２つのパターンしか無いように思える。
節税とかもあるけど、それもこの２つの関わりの中で発揮されるお金を残す方法なので、誰がにゃーにゃー言おうとこの２つなんだ。
この２つの過程において、リフォームが発生するし、買うための融資の知識が必要だったりするので、もう少し細かくビジネスモデルを定義するとこうなる。
・融資をつかって自己資金を少なくし
・できるだけ安く買い
・できるだけ安く直すか、もしくは建てて
・できるだけ高く売るか、貸す。
結局のところこれが不動産で儲ける条件になってくる。
さらに具体的に書くと・・・
・銀行員並みの知識と潤沢な資産で金利を１％以下で30年以上多額に借りる
・直接売り主を見つけて、自分で売買契約書を作成して市場価格よりも安く買う
・自分でDIYするか、セルフビルドで家を建てる
・宅建士の資格をとってバンバン転売し、売れるのを待っている間は貸して利益を得る
こうやって書くとポールさんが一番近い感じがするんだけど、おそらくこういうことを考えて意図的に行動していると思う。
これが最も利益が残るモデルだと俺は考えている。
ただ、これら全部をできるのは一部の天才だけなので、すこしずつできることを増やせばその分だけ利益が増える。
つまりこの利益に直結する行動で得られる知識や技能が、不動産投資における成長なのだ、と５３さんは考えているわけである。
融資について
融資は技能をあまり必要としないので、勉強すればするほど利益へとつながるように思える。
・築古でも貸してくれる銀行はどこか
・木造新築で30年貸してくれる銀行はどこか
・利率の低い銀行は？
・自己資金が少なくてすむ銀行は？
・リフォームローンを長く貸してくれる銀行は？
・住宅ローンとセットでフリーローンの借り換え可能な銀行は？
・各銀行の物件評価の査定方法は？
・営業エリアは？
金融機関だけでも学ぶことがたくさんある。
金融機関が喜ぶ物件は銀行ごとに微妙にことなってくるので、融資を理解すればその金融機関の融資を引き出すためにどういう物件がいいかがわかり、物件の探し方が変わってくる。
金融機関の知識があればあるほど、購入できる物件の範囲が広がっていくし、購入する順番も明確になる。
買おうかどうかの悩みも少なくなり、決断力がでる。条件がはっきりしているので不動産屋さんにも好かれる。
融資を学ぶことによる成長とはこういうことだと思う。
物件の購入について
直接売り主を見つけて購入できれば相当安く買える可能性がある。
いわゆる物上げと言われているらしい。
不動産屋さんにやり方をきくと、手紙を投函する、返事がなければピンポンしてみる。
空き家だとわかれば謄本をあげて持ち主を探す。持ち主に手紙をかく。連絡があれば交渉しに行く。なければ直接会いにいくのか、別の物件を探す。
単純作業だという話だった。
不動産屋さんは簡単だと言うけど、実際やったらめちゃくちゃ大変そうだし、手紙の文面や、目星をつける物件の選び方など細かいノウハウはあると思う。
ただ、このステップのうちどれかひとつでもやらないと直接売り主を見つけることはできない。
実際にやってどこまで到達できるのか。
やったかやってないか。どのくらいの量でこなしたか。
これがひとつの成長だと考えている。
次に不動産屋さんに物件の情報を回してもらうにはどうすればいいか。
不動産屋さんは7日以内に買い手を見つけなければレインズに掲載しなければいけないことになっている。
不動産屋さんからすると７日以内になんとしてでも買い手を見つけたい。
そこで買いそうな人に電話で連絡することになるわけだけど、その不動産屋からの電話をもらえる立場に自分がなっていないといけない。
ということはやらないといけないのはネットサーフィンではなくて、不動産屋さんへ自分を売り込むことがなにより大事だと思う。
こういう物件なら１００％買いますということをアピールしておかないとたまたまその物件が出てきたときに連絡候補として浮かんでこないはずだ。
できるだけたくさんの不動産屋さんと交流し、ご飯を食べて、お土産をわたす。
とにかく自分の購入基準とその理由を明確につげる。
不動産屋さんの頭の中に常に自分がいる状態をつくる必要がある。
そういった自分に連絡をくれる不動産屋さんが何人いて、何人とご飯を食べて人間関係を構築できたのか。
これもステップバイステップの成長といえると思う。
ネットサーフィンはこの活動の入り口に過ぎないんじゃないだろうか。
物件を直す、建てる
DIYができる人は壁紙の張替えや塗装、クッションフロアなど、次々と技能を習得していけばいいのである意味やることは決まっていると思う。
他の大家さんの物件に無償でどんどん手伝って技能を習得してしまえばいい。
俺のような不器用な人はどうするか。
これは個人の大工さんを見つけるしかない。
木工事、内装、給排水、電気工事といった具合に、カテゴリーごとにこういう時は誰に頼むかをリスト化する。
ドラクエの装備のようなもので最初はひのきの棒と布の服。
頭にかぶる兜もなく、盾もない。
同じように不動産の装備を整えていくのである。
一通りそろってもさらに腕の良い人がいないか、手の早い人はいないか、安く請け負ってくれる人はいないか、遠方だとお願いできる人も変わってくる。
この大工さんたちとのチーム作りに時間を割いているか、お金を使っているかも不動産投資の成長をはかる要素だと思う。
高く売る、高く貸す
どんな間取りだと人気があるか、必要な設備は？
客付け業者さんと食事にいって、自分の物件を優先してもらえる関係をつくれているか
担当へのキックバックが可能な店舗か。その方法は？
どんなリフォーム内容だと家賃があがるのか、
ファミリー向けか、一人暮らしか
エリアの相場は？
これも調べることがたくさんあるし、どこかのアホみたいに２５０万の傾き物件を買って過剰リフォームで台無しにするということもないように、家賃とリフォームのバランスもここで勉強すると投資効率があがる。
※俺です
効果のあったリフォーム情報なども客付け業者さんから聞き出せるはずだ。
ここにも成長に向けた行動や勉強すべきことがたくさん存在すると思う。
まとめ
電車の中でずっとこんなことを考えていて、こうやって文章にまとめておきたかった。もっと大切なことを書き漏れているってこともあるだろうから、この文章を読んでくれた人はTwitterで俺のことをフォローしてもらえませんか。情報交換しましょう。
今日一日不動産投資における成長を少しでもできただろうかと振り返るときに、この記事を思い出していきたいと思う。
そうすればより高い意識で不動産投資で成長していけるはずなんだ。
そんな俺の１戸目の物件は築古戸建てで利回り１１％です。
そして本日１２％の築古の買付を入れてきました。
なんという成長力。
この文章を読んでいるお前たちも俺と同じように利回り１２％の物件を買えることを願っている。
※セミナーで会った人は最低15%くらいだった(´∀｀)
きょうはこのへんで。
もうええわ。
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