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【不動産投資】市町村ごとに建築ルールが微妙に違う

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今日は計画中の新築アパートでまたとんでもない事態になっておりまして、ファーwwwっと叫んでおりました。

 

もう、まじで土地から新築は大変!!

 

いずれアパート建築の目処が勃ったら、皆様に喜んでもらえるネタとして提供できることでしょう笑

 

 

さて、今日は俺のめんどくさいオーダーがどれほど面倒なのかというお話

駐車場台数や駐輪場台数

以前も別の記事で書いたことがあるけど、新築アパートを勃てる時に市町村によって必要な要件が違う。

たとえば堺市だと緑地を15%以上とりなさいとか、別の市だと300㎡以下の土地には共同住宅勃てることはできませんとか、1世帯あたり0.2台の駐車場用意しなさいとか・・・。

   

 

これってみなさんはおわかりだと思うけど、利益に直結するんだよね。

一般的に部屋の面積が大きいほど家賃が取りやすいわけだけど、駐車場増やさないといけなかったり、緑地スペースが必要だったら、その分だけアパートが小さくなる。

そうなると利回りも下がるというわけで、そのあたりの行政の知識がないままに勝手にシミュレーションして利回り8%だ~☆って喜んでいたら、あとからよくよく確認すると7%のアパートしか勃ちませんよって話になるんだ。

 

ということは昨日のプランだと一体どうなるんだろう

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そもそも容積率と建ぺい率でどこまでを既存アパートの面積と考えて、どこからが新築アパート分とするのか。

現状の駐車場は3台あるけど、これは既存アパートで2台使うとしたら新規のアパートだと追加で何台分必要なのか、それとも兼用できるのか?

 

などなど、確認しなくてはいけない項目が多すぎるんだよね。

 

 

確認しなくてはいけないことが多いのに・・・・

 

 

 

まだ土地の契約もしていない!

 

 

 

 

 

自分で確認すると見落としがあったらいけないから、建築士さんを頼らないといけないんだけど・・・・

 

 

 

 

 

 

まだ土地の契約もしてないし!

 

 

 

 

 

 

指値も通るかわからないし!

 

 

 

 

 

 

 

融資もおりるかわからない!

 

 

   

 

 

 

 

 

一体この状況で誰が動いてくれると言うのだろう・・・w

 

例えるなら付き合えるかどうかもわからないし、仕事につくかどうかも考えてないし、もしかしたら旅にでるかもしれないけど今夜俺とジャストミートしない?って誘うような困難さだと思ってもらえると幸いです。

 

 

そんなわけで、既存の工務店からは「確認します」の返信すらないのでありました。

 

 

時間はすこしだけあった

 

ただ、幸いなことにこの土地、戸建てをほしい人からすると、アパートは別にいらなくて、アパートだけほしい人からすれば戸建てがいらないという帯に短し襷に長しという物件だったので、高額であることも影響して全然買い手が付いていない様子だったんだ。坪単価激安なのに!

この土地買おうとするのは業者だけで、それゆえにえげつない指値をいれてきて、売主さんに断られているんだとか。

 

だからまだライバルが現れていない猶予期間を使って、俺は工務店を探すことにしたんだ。

 

そのときの工務店を探しまくっているときの様子はこちら

 

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ちなみに今だからわかったんだけど、工務店にこの段階で動いてもらうのは相当大変だ。

・土地の買付が終わっている

・ある程度図面が出来ている

・融資の承認がおりている

 

この3つがそろった状況だとめちゃくちゃ見積もりをもらいやすかった。

なので、最初の一棟はアパート建築専門のところにお願いした方がいいよ。

そうでないと全然どこも動いてくれないので。

 

・定職についている

・結婚を前提としている

・転勤リスクもない

こういう人の方が独身女性ならジャストミートしても良いと思うでしょ?

   

話はもどるけど、あるいは建築事務所の人にお願いして、まずは簡易なボリュームチェックをお願いするか・・・。

それがあれば概算の見積もりが出やすくなる。

とにかく最初の動き出しが大変。

実現するかわからないことに動いてられないもんね。

 

 

そんなこともわかっていない俺は問い合わせフォームからいろんな工務店に連絡しまくったけど、全然反応がなく、メールの返信すらないところがほとんどで、たまに返事があっても最初に面談しただけで次から連絡がとれないというケースがほとんどだった。

住所不定の無職がストリートナンパを繰り返すような日々が続いていたんだ。

 

 

 

途方にくれていた俺に発想の転換となる出会いが訪れた。

そう。あの男との面談である。

 

 

つづく・・・。

 

 

 

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