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【不動産投資】新築一戸建て投資はありか?

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今日はネットの一括サイトを使って、解体の見積もりをお願いしました。

来週土地の決済なので、建物を破壊しないといけません。

解体費用がかかるなら燃やしてしまえばいいのにって最近は思ってます。

日本の法律はあまり詳しくないけど、他人の家に火をつけたら放火で捕まるけど、自分の所有している建物に火をつけるのはセーフだよね?

火を放った方が、解体費ずいぶん安く済みそうです。

 

 

 

さて、今日は以前新築1戸建て投資について考えたことがあるのでその話を。

 

着眼点は銀行の再調達価格だった

銀行によって建築物の再調達価格は違うらしい。

この再調達価格っては同じ建物を勃てるとしたらどのくらい費用がかかるかを計算して、建物の価値を評価しようという考え方。

再調達価格が高いほど、銀行が高く評価しているわけで、その高い評価の物件を担保にすればたくさんお金を貸してもらえますねということだ。

 

「再調達価格 木造」でグググググると㎡あたり15万円というのが出てくるのでこれで計算してみよう。

坪単価に計算し直すと、3.3㎡×15万円=49・5万円だ。

ということはこの価格より安い坪単価のローコスト住宅で新築1戸建てを勃てることができれば、建物部分だけみればいきなり銀行評価よりも安く作ることができるので、含み益が出ますねと考えたわけ。

   

あとは固定資産税評価額よりも安い土地を見つけさえすればそれだけでフルローンの確率が高まるわけである。

 

ちなみにローコスト住宅というと秀光ビルドが有名で坪単価40万円くらいで家が勃つとか。

そうすると先程計算した坪単価49.5万円の評価に対して40万円で建築できるので一坪あたり9.5万円の含み益がでる。この計算で土地から新築戸建てはありじゃないの?って考えたしだい。

 

 

そう甘くはなかった

しかし実際はそう甘くはなかった。

何回計算しても利回りが恐ろしく悪くなる。

せいぜい7%くらいの利回りにしかならない。

 

結論から言うと大阪ではなかなか土地から新築1戸建ては難しそうだった。

 

・土地が高い

まずとにかく土地が高い。大阪はけっこう生意気にも土地が高いんだ。東京ほどではないんだけど。そのわりには家賃はそこまで高くない。

なので、どうしても1戸建ては効率がわるい。

狭い土地であっても例えば3階建ての30㎡×3戸だとしたら各5万円ずつで毎月15万円家賃がとれる。

これが1戸建てだとせいぜい10万円くらいを一世帯からとるくらいになるので、どうしてもその土地が生み出す家賃の総額が下がってしまう。

 

・旗竿地ではどうか?

ではアパートや長屋を勃てられないような接道2mの旗竿地はどうかと言うと、今度は建築費があがってしまう。

解体するのも道が狭すぎて高くなるし、基礎も高くなるし、小運搬とかの経費もかかるし、土木工事も余計にかかってしまうので、ローコスト住宅にならないんだ。

そもそも建築に向いている土地は安く買えることはまずないからね。

   

 

どういう条件なら土地から新築一戸建てはありなのか

こうなってくると、どういう条件なら成立するのだろうと考えたら、これはもう田舎しかない。

土地の値段が無料みたいに安いのに、家賃がそこそことれるエリアがある。この間参加したセミナーによると、富山県なんかはそうらしい。

そういうところで安い土地を買って(坪単価1~2万円)、ローコスト住宅を勃てて貸す。

壁がペラペラであっても銀行が評価する木造の再調達価格は変わらないので、融資は出やすい。賃貸用と割り切って勃ててしまえば、利回り10%も夢ではないらしい

 

これはとてもむずかしいチャレンジだと思うんだよね。土地が安いのに家賃がとれるという目利き、この能力がかなりハイレベルで要求される。

ずっとその土地を観察し続けて、ようやくわかってくるレベルなんじゃないだろうか。

俺が同じ人妻の生活をずっと観察し続ける情熱と同じくらい、その土地の家賃の相場と調べ尽くさないとだめだよね。

 

不動産を買えなくたって、やらないといけないことはたくさんあるよね。うんうん。

 

もしかしたら不動産で最初にやることって、エリアの選定なのかもしれないね。

 

 

まとめ

というわけで今日は土地から新築一戸建て投資について考えてみたよ。

アパート用地はいいところはどんどん業者に買われてしまう。そこで一般需要からすると大きくて、アパートにしたら小さいくらいの土地に1~2戸の新築戸建てを勃てるのはありかなと思っている。

このまま不況に突入すれば、アパート用地も余り出すだろうけど、今は取り合いだもんね。

みんなが取り合っているところに突撃するんじゃなくて、誰もやらないところを楽にチャレンジしたほうがいいかなって俺は思うので引き続き新築戸建投資も諦めないで考えていきたいとは思っているよ。

 

持っているカードは多いほうがいいもんね。

 

 

それでは今日はこのへんで。

 

 

もうええわ。

 

 

 

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