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【不動産投資】テラスハウスへの投資はありかなしか

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今日は娘と河川敷でサッカーをしました。

俺も下手くそで娘はもっと下手くそなので、ボールに触れている時間より、明後日の方向へ飛んでいくボールをお互い追いかける時間の方が長かったです。

とても疲れる展開だと想像するかもしれないけど、娘がデブなので先に疲れてくれるので親としては楽です。

 

ちなみにハリセンボン春名に似てきているのに、キャップを最近買ったりしたもんだから、コーラとポテトチップスもったアメリカ人のオタクにしか見えないです。

 

ブスだけど、それでも親からすると可愛く見えるのが不思議。

 

さて、今日はテラスハウスの投資を考えてみたよ。

 

テラスハウスの特徴をおさらい

連投式住宅と呼ばれ、隣の家と隙間なくくっついている戸建てなんだ。

俺が言っているのはアメリカのドラマのことじゃないよ。

関西に結構おおくて、関東にはあまりないんだって。

 

となりと物理的にくっついているので、単独で再建築ができないせいで、金融機関からの担保価値が低くて、融資を引きにくいという特徴がある。

 

単独で再建築できないわけだから実質再建築不可に等しいと思われて土地の価値が低いということなんだけど・・・あえてこれを買えないだろうかと考えている。

融資で。

   

融資は本当に引けないのか?

俺はここに疑問をもっていて、近々金融機関に持ち込んでみようと思っているんだ。

本当に融資ひけないの?

 

俺が持ち込もうと思っているのは築浅のテラスハウス。

仮に土地としての価値がなくても建物の価値の部分で融資がひけないのかどうかを試してみたい。

テラスハウス自体が再建築不可のせいで普通の1戸建ての6割くらいで取引されているらしいんだけど、本当は上手に融資をひく方法があるならば、普通の戸建てよりお安く買えるので他の投資家よりも有利に不動産投資を進められる気がする。

なので、先入観にとらわれずにめっちゃ調べてやろうと思っている。

俺はこの前も道ですれ違った人妻を知らないうちにあとをつけようとしていて、駅の反対側の出口にうっかり出てしまうほど、いろんなことを調査するのが得意なんだ。

 

だいたい耐用年数切れの築古物件も融資引けないのが通例なのに、よくよく調べてみたら融資してくれる銀行あるやんと思ったので、テラスハウスも調べたらいけるんちゃうの?と思った次第。

 

テラスハウスって区分マンションみたいなもんじゃないの?

ようは小さめの区分マンションだと捉えたらいいんじゃないかと。

単独で再建築できないのは同じだもんね。

ペットが駄目なテラスハウスとか規約もあるようだし、そこも似ている。

ただ、区分マンションよりテラスハウスが有利なのは管理費と修繕積立金を強制的にとられることはないってことだ。

テラスハウスでも管理費は客付けするために不動産仲介会社に払っておいた方がいいと俺は考えているんだけど、区分マンションの修繕積立金は自分の思うように修繕に使えないのに半強制的に徴収されて最悪だよね。

その点テラスハウスなら、修繕費用は自分で積み立てることになるので、修繕のタイミングや中身も自分のさじ加減でできるので、キャッシュが区分マンションより残しやすいと思っている。

あと戸建て感あるし、ライバルが少ない。

   

この部分を上手に説明して「区分マンション」に融資をまだやっている金融機関にテラスハウスへの理解をしてもらおうと考えているんだ。

信用金庫とかに丁寧に説明するしかないかな。

 

出口はどうするのか

実はテラスハウスって再建築できないと思われているけど、不可能ではない。

 

ひとつは切り離すという方法がある。お隣さんの許可がいるけど、技術的隣と切り離すことは可能なんだって。

どんだけ仲のいい夫婦だっていつかは仲が悪くなり、俺とその人妻はデートしてくれる可能性がある。それと同じなんだ。切り離すのは不可能ではないんだ。

 

お隣さんも騒音(夜の)とかが現状よりマシになるし、切り離したい側が費用を負担するので、むしろお互いの物件の価値が上がるわけだから、OKしてくれる場合が多いらしい。これは工務店にきいた。

ただ、切って残した側の家の壁を補修しないといけないので、普通の家の解体よりもお金がかかってしまう。

※水道とかを共有している場合はさらに費用かかるみたい。

とは言え、無事に解体できれば更地として売却することもできるし、新たに新築を勃てることも可能なんだよね。

 

それから連投が2~4戸くらいのテラスハウスなら時間をかけて全部買ってしまうという方法がある。それなら完全に自分の裁量で再建築が可能になる。

 

最後にテラスハウスのまま売却するという方法もある。

こちらも実需層向けに販売すれば、まだ住宅ローンなら投資に比べて融資も付きやすいのでいけるかなって。

 

ちなみに住宅ローンでも嫌がるケースがあるみたいなんだけど、他のつながっているテラスハウスの謄本をとって、よその家はどこの金融機関から融資を引いているか調べるという方法もあるらしい。

みんな賢いよね。

   

まとめ

ようするに融資引けるかどうかにかかっている笑

引けるなら挑戦してみたいな。

みんなテラスハウス買う時って現金買いだもんね。

融資引いてやろうと知ている人なんてあんまりいないんじゃないだろうか。

どうにか融資引ける方法が見つかったら自分の武器になりそうなんだけど。

こういう仮説と検証を繰り返すがのビジネスでは大事だよね。

 

金融機関にあたってみます。がんばります。

 

それではきょうはこのへんで。

 

 

 

 

もうええわ

 

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