週末はたまった洗濯物を一度に洗う。
夜中に洗濯機を回し、翌朝まで乾燥機にかければ完了だ。
洗濯を夜にするなんて非常識だ！みたいな意見は受け付けない。
さて、今日はおすすめブロガーのご紹介。
俺が狂ったように銀行の融資を調べているのこのタイトルにあるペリカンさんの記事を読んだからなんだ。
不動産投資の肝は融資だとわかる
このペリカンさんのブログの各物件をどうやって手に入れていったかを一通り読めば、どんな猿でも不動産投資に融資がいかに重要かがわかる。
融資を使う方法は不動産投資の進め方の一例なので、現金派の人を否定しているわけではないことは申し添えておく。
あと俺が巨乳好きだからと言って、貧乳に興味がないわけではないことも申し添えておく。
ペリカンさん記事を読めば、融資を使うと恐ろしいスピードで物件を買い進めていくことができると、理解できるはずである。
ペリカンさんは２０１４年の１２月に年収４００万で貯金なしから不動産投資をはじめて、２０１６年の夏にサラリーマンをリタイアしている。ほぼ１年半くらいでセミリタイアを実現していることになり、その速度は驚異的である。
しかも奥さんはいるようだけど、俺の予測では彼は童貞なのに！
現在はそのままは使えない手法が混じっていたり、いまよりも２０１４年は融資環境はよかったりするかもしれないが、属性が決して良くない状況からのセミリタイアなのでそこを加味すれば十分現時点でも学べる点が多いし、原則は変わっていないと俺は思う。
ペリカンさんの投資手法を分析する
ブログやTwitterで公表されている王道パターンがある。
１ 無担保で固定資産税評価額の高い戸建てを手に入れる
２ 築古の中古アパートを三井住友トラストの融資で買う
３ その際に１の無担保戸建てを共同担保にいれる
４ アパートと戸建てのキャッシュフローから現金を貯める
５ １に戻って繰り返す
基本のパターンはこうだ。これは三井住友トラストの不動産担保ローンの癖を知り尽くした物件拡大方法で、当時三井住友トラストは普通の銀行では築古物件だと１０～１５年程度しか融資されない築古物件でも２５～３０年の融資をフルローンで引くことができた。
※いまはフルローンが難しくなってきているらしい
利子は2.9～3.9%と高くなるものの、返済期間がこれだけ長く取れると、毎月の返済がかなり低くなるので、家賃から返済を引いても相当手取りが増えることになる。
この手取りを使って次の物件を買うので、どんどん新しい物件を買っていけるというわけだ。
決してキャバクラにこの手取りを使ってはいけない。
なぜなら次の物件が買えないからだ。ここは要注意だ。
いろんな銀行にあたってみたことがある人は知っていると思うけど、普通は物件の耐用年数を超えた築古物件だと銀行は融資そのものをしないか、してくれてもせいぜい１０～１５年程度しか貸してくれない。
なぜならリスクがあるので。
ただ、そうなると家賃から返済を引いた手取りが少なくなって、全然儲からない。
例）
物件：２０００万
家賃：２００万（利回り１０％）
築年数：３０年
という物件があるとして
フルローンで１５年で1.5%だと年間の返済額が１４９万で５１万の粗利である。
そこから空室があったり、固定資産税や修繕費、火災保険を払っていくと年間１０万前後が残るればいいという数字に。下手すれば赤字。
これが三井住友トラストで３０年3.9%だと返済が１１３万で粗利が８７万になる。諸経費を引いても年間５０万弱が残ることになる。
三井住友トラストのほうが金利が高いのに、返済期間が長いため、利益が残りやすいのがよくわかる。
実際はもっと利回りの良い物件を購入することになるので、もっと手取りが残るし、そうすればそのキャッシュフローを次の物件購入費用に当てることができるというわけである。
ただ、この素晴らしい三井住友トラストなんだけど、フルローンを出してもらおうと思ったら、共同担保を入れないといけない。
これを用意できれば現金を持っていなくてもフルローンが出るので、物件を次々買い進めることができるというわけなのだ。
※２０２０年３月時点だと共同担保の購入金額と同程度の担保価値しか三井住友トラストがみなくなったという噂がある。
つまり共同担保なしで１０００万円足りない場合、いままでだととりあえず担保を入れておけばなんとかフルローン組めたのに、３００万のやすい物件を共同担保に入れても３００万円の価値しかないと判断されて、７００万足りないことになるのでフルローン貸してもらえないんだって。
原則は変わっていない
もう少し難しい問題があって、ブログの中でペリカンさんは公庫で物件購入費用を１５年で融資受けているんだけど、これが最近だとなかなかうまく行かないエリアがあるようだ。
俺が住んでいる大阪の公庫だと物件購入費用は出せないと電話でソッコー言われた。
やっさんはセミナーやTwitterで言っていたけど、北海道は公庫の融資で物件購入可能な模様。あと先日セミナーで知り合った滋賀県の大家さんも公庫で引いて購入したとのこと。
このあたりのできるできないはあるけれど、築古物件を買う際に、共同担保が威力を発揮するという原理原則は変わっていないので、ペリカンさんのスキームはまだまだ使えると思う。
無担保での物件購入アイデア
公庫から無担保融資を引いて、物件を買えなくても他にも方法がある。
現金で買うという方法がまずあるし、それから結局公庫だけど、マル経融資も無担保枠がある。
さらに、いろんな金融機関が持っている無担保住宅ローンというものもある。
自宅の返済がある程度進んでいるなら、このローンで借り換えて、抵当権を外してしまえば無担保物件の出来上がりだ。
きんきろうきんだと最大２０００万円（自己資金２０％必要）で２５年の無担保住宅ローンがあるので、お前らも地元の金融機関のローン商品を調べてみてはどうだろうか。
金額が大きくて、融資期間が長い無担保住宅ローンをみつけるのだ。
俺が血眼になって各金融期間のローンを調べている理由をおわかりいただけただろうか。
おもしろい商品がたくさんあって、いろんなアレンジが考えられる。
たとえば無担保住宅ローンも本人しか駄目なやつもあれば２親等の親族までOKというローン商品がある。賃貸に住んでいる兄弟や両親のために無担保住宅ローンを組んで住まわせて、裏で住宅ローンの返済費用をすこし貰えば、実質的に住宅ローンで賃貸できるようなもんだよね。
他にも親が住んでいる物件のローンを無担保住宅ローンで肩代わりする代わりに抵当権をつけさせてくれという交渉もできそう。
相続でもらった物件も、誰がこんなボロい家に済むんだと思うかもしれないけど、そこには共同担保にできるという価値が存在しているのである。
三井住友トラストが無理でも他の金融機関がないだろうか
たとえば信金や信用組合もフルローンならだいたいが１５年が標準的だけど、共同担保を入れてくれたら５年伸ばせますみたいな金融機関もある。※そもそも築年数を無視する銀行も存在するらしい。
こればかりは持ち込んでみないとわからないけど、共同担保は思わぬパワーを発揮するので、築古アパートを買う前に共同担保にできる物件を手に入れておくという原則が変わらないと言った理由はこれなんだ。
他にもノンバンクでセゾンファンデックスとか三井住友トラスト以外にもあるし、ノンバンクが保証会社になっている銀行窓口のローンも存在する。
いろんなローンの特徴を知っておくと、手数が増えるのでローンを知らない人に比べたら物件を購入する手段が多くなるわけだよね。
それを意識しておくとこんなお宝ツイートに反応するようになる
【滋賀銀行】
— ライチ@国内不動産×事業投資 (@qui_lan) March 12, 2020
一棟目限定の銀行として初耳だったのでヒアリング内容をご参考まで。
☑️エリア:全国対応
☑️金利:中央値2.5%（最低2%弱）
☑️金額:最大3000万円（諸費用含むオーバーローン可）
☑️期間:耐用年数関係なく最長25年（70歳迄に完済）
☑️借入主体:個人
高い参入障壁を超えるための数少ない存在。
まとめ
ペリカンさんの記事をまだ読んでない人は隅々まで読むことをおすすめするよ。とくに「俺は現金も無ければ収入もないから無理だ」と思っている人におすすめです。そんなことないんだなってわかるので。
俺も１棟目のアパート買ったら現金なくなるので、ペリカンさんの手法を参考にさせてもらうつもりなんだ。
それから親族の資産も含めてどうにか無担保の物件に共同担保として抵当を入れることができる物件はないかと探してみてもいいかも。
失敗するとその物件とられてしまうから慎重にねｗｗ
ちゃんと勉強してから実行してねｗｗ
そして、そのあと金融機関について調べたら、すべて俺に報告すること。
お前の金融機関情報は俺のもの。俺の金融機関情報は俺ものだ。
では今日はこのへんで
もうええわ
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最近狂ったようにローンについて調べています
