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【不動産投資】せっかく考えたのに、ほぼ使えなさそうなスキームを特別にお前らに紹介する

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今日も冷戦が継続中です。

まあ、長いときは2週間くらいかかったこともあるので、気にしてはいけない。

今日は俺が買ってきたブドウを口にしていたので、敵は冷戦に飽きてきている気配もある。

 

 

さて、今日は昨日思いついたスキームがソッコーでボツになった話だ。

 

どんなアホなスキームを考えたのか

銀行は築年数が過ぎた古い物件に融資をしようとしたがらない。

これはもう日本の古い呪いのようなものではないだろうか。

金融庁が悪いのかな。

 

海外で家は100年使われるみたいな話はよくきくけど、この耐用年数を過ぎた物件はウンコであるという日本の金融機関(金融庁?)の考え方が日本の住宅寿命を短くしてるんじゃないですかね。

なんでなの?

地震大国だから?

じゃあ耐震性能あげればいいの?

 

昨日俺が思いついたのは大幅なリフォームをして床面積をいじり、あえて登記をすることで固定資産税評価額をあげて築古物件の担保価値を上げることはできないか。というものだった。

担保価値が本当に高まるなら融資に有利になるはずだ。

 

これで本当に融資が有利になるなら、リフォームと物件購入をセットで組める住宅ローンを使ってまずは築古物件を手に入れ、改修し、価値を高めたうえで自分の法人で買い取れば、アパートローンが組みやすくなるんじゃないかというスキームだ。

通常築古物件はアパートローンを組みにくいけど、住宅ローンは築年数関係ないという金融機関が多い。また、物件についてはお金をだすけどリフォーム代金は無理ですよという金融機関がほとんだ。

それならまずは借りやすい住宅ローンで借りてしっかり修繕し、価値の高まったピカピカの物件を法人で再取得すれば取得しやすくなるんじゃないかって思ったんだけど・・・。

 

 

リフォームで担保価値は高まらない

結局、数字で表すことができる定量的評価は高まらないんだそうだ。どんだけ新築ばりにピッカピカにしても、築古は築古なんだというカースト制度みたいなことを言われて俺は大変がっかりした次第だ。

リフォームで価値が高まらないなら、工務店の費用もゼロにしてほしいわ。

 

これが基本の回答だった。

   

しかしいろいろ突っ込んで聞いていくと矛盾した答えも変えってくる。

例えば一棟もののアパートで屋上防水などの修繕履歴があれば、それは融資で+評価されるのだと言う。

おかしいやん。リフォームで価値が高まっているやん。

 

これはどういうことかと言うと、学校の推薦状のようなもので、学力がある程度のレベルしかなくて、到底推薦は受けられない水準の生徒がいたとしよう。この子を進学させるために学校の先生があることないこと?書いて推薦状をつくり、進学させるための後押しをするわけである。

 

学力+推薦力

 

つまりこれも不動産に置き換えると

 

物件力+推薦力+属性

 

という感じになるのだろう。

そんなに力押ししなくても、物件力と属性があれば推薦も容易だけど、クソ物件を持ち込まれた日には銀行の担当者の作文能力にかかっている。

 

この作文の材料になるのがリフォームだという話だった。

 

 

ということは・・・

築古物件+リフォーム → 住宅ローンで購入

 

修繕後 → 法人ローンで購入

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

この流れいらなくね?笑

 

 

 

 

 

 

 

 

 

リフォーム内容を普通に作文にかけるくらい詳細にしたり、完成見本つければ済む話やん笑

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

はじめから法人で買えばよくね?笑

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

・・・というわけで完全に使えないスキームをご紹介したわけだけど、物件の価値を耐用年数ではなく、経済耐用年数や期待耐用年数で評価しようという動きもある。

 

参考記事

sumaiweb.jp

 

最近の劣化対策等級を取得した木造新築アパートなら22年を超えて30年の融資がでるようになりはじめたのもこの傾向によるものだと思われる。

 

こんなふうに価格査定マニュアルなるものも存在するよ

www.retpc.jp

 

これって一般人でも使えるといいのにね。

どっかに委託したらやってくれるんだろうか。

   

 

ちなみにこういうのも発見した

jutakufile-seido.com

 

これによると住宅ローンだけど旧関西アーバン銀行が古い物件に評価をしてくれるみたいだね。

関西みらいになっても同じ仕組みがあるのかどうかはわからないけど、まだまだ使えるのに築年数が22年を超えたら価値がゼロになるとかおかしくね?という動きがあるようなので、ひょっとしたら俺の考えた浅はかなスキームもいつかどこかで日の目をみるかもしれない。

 

こういう記事もあるので、査定した評価書を銀行に持ち込んでみてもいいかも。

ieiqra.com

 

 

 

きょうはこのへんで

 

 

 

 

 

 

もうええわ

 

 

 

 

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実際ボロ戸建てをアホみたいな金額でリフォームした記事はこちらです

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