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【不動産投資】新築アパートのサブリースと一般賃貸を比較してみた

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ヨメとの喧嘩(戦争)が長引いています。

もう別れられるものなら10回別れたいんだけど、それは嫌らしい。

そのくせ俺に精神的ダメージを与えてくる。

北朝鮮の飛翔体とかなんのダメージも受けないけど、家庭内で本来味方であるはずの人間からの嫌がらせにはコツコツと精神を削られていく。

おかげで俺のメンタルは最高に鍛えられているので、ちょっとやそっとのパワハラではノーダメージです。

 

こんなほのぼのツイートが流れてきて、やたらイライラしています。

 

仲良くしたいわけじゃないんだ。

家で叫んだり壁を殴ったりしないでほしいだけ。

捕まえたばかりのゴリラの方がまだ大人しい気がするわ。

 

 

さて、今日は新築アパートを勃てる際のサブリース契約のお話です

 

 

サブリースは本当にだめなのか

かぼちゃの馬車だのレオパレスだのが、サブリースのことでよく世間で揉めているけども本当にサブリースってだめなんだろうか。

いいえ、本当に怖いのは人間じゃよ。

 

かぼちゃやレオパレスのサブリースの何が問題かと言うと、「施工会社が家賃保証」していることが一番怖いんだよね。

利回りをよく見せるために家賃を根拠なく高めに設定し、建築費にもたっぷり乗せてスタートするんだけど、根拠ない家賃だから、2年くらいですぐに減額の話になるんだ。

本当の費用が見えなくされてしまっている。

 

さすがに30年一括借上げ!という言葉にもう騙される人はいないけど、契約期間は30年でも家賃保証は30年ではないというところがミソだね。

 

建築費もめちゃくちゃ高いし、現実の家賃であらためて入居者募集をすると全然ローン払えへんやん!ってなるらしい。

おまけにサブリースの手数料は20%もとられしまう。

年間家賃1000万なら実際にオーナーに入るのは800万。

これは儲からないよね。

 

全部が全部こうじゃないと思うのだけど、騙されたー!て言うてる人はだいたいこのパターンが多いらしく、サブリース=怖いという図式になっている。

 

   

 

 

まじめサブリースのメリット

 

一方でまじめにサブリースしている会社もあって、8~10%の手数料でやってくれる。

AD+仲介手数料が10%に含まれていて、オーナーからすると一般管理に5%払って更にADと仲介手数料払うなら、これはもう10%で空室リスクを無くした方がいいんじゃね?と。

 

それから融資を引く時も都合がいい。

銀行からするとヘッタクソな運営のやつにお金貸す気にならないよね。

その点サブリースなら当面のリスクが排除できるのでお金を貸しやすい。

   

また、設備や家賃の設定についてもアドバイスがもらえる。

サブリースを請け負っている会社(アパート施工会社じゃないとこ)に家賃査定を頼むと大体設備面でもこれだけそろっている前提の家賃ですよって言ってくる。

これ、はじめて新築アパート勃てる俺からすると必要な設備がわかって助かるんだよね。

逆に言うと、ここに載ってない設備(三角木馬)まではいらないんだな~とか。

 

優秀な営業マンだと人気の間取りとかも教えてくれる。

だって、自分たちが家賃保証しないといけないわけだから、クソみたいな間取りにされたら大変だからね。

 

サブリース会社の選び方

というわけで俺が本で読んだだけの浅い知識でサブリース会社を選ぶポイントまとめておきます。

 

・施工会社とは独立したサブリース会社であること(家賃査定がガチ!)

・家賃+管理費の総収入にたいして10%未満の手数料(入居者からもらう管理費をオーナーにまわしてくれないサブリース会社がある)

・再免責期間なし(途中退去の時に免責期間をまた求めてくる会社がある)

・担当が巨乳

 

最低限これくらいの条件は備わっているサブリース会社を選びたいと俺は思っている。

 

その他の確認事項

 

・免責期間は何ヶ月か(2ヶ月以下が目安。少ないほどよい)

・敷金礼金取得はサブリース会社かオーナーか

・軽微な修繕費用の負担はサブリース会社かオーナーか

・家賃保証は何年間?

・家賃変更で決裂して契約破棄となった場合、入居者はそのままか、空室になるのか

・途中から一般管理に切り替え可能か

・駐車場の家賃もサブリースにふくまれるのか否か

   

ちなみに免責期間というのは募集開始から2ヶ月は家賃は全部サブリース会社がもらいますよという期間なんだ。

この2ヶ月の敷金礼金家賃は全部サブリース会社が受け取るので、この費用をどうみるかでサブリースを利用するか迷うところ。

 

免責期間をADと捉えてシミュレーションしてみた

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シミュレーションの結果が冒頭のこれ。

サブリースは仲介手数料も不動産家さんに払うADも含まれているが、2ヶ月の免責期間があるので、上の図だと実質的なADは231万。

ただしこれ以上は払う必要がなく、強い物件で末永く家賃を下げなくても済むなら空室リスクを本当に抑えることができる。

その一方で敷金礼金はサブリース会社が懐にいれてしまう。

 

一方で一般管理だと仲介手数料とADを1ヶ月ずつみればサブリースと変わらないけど礼金をもらえるのと、手数料が5%で済むので初年度無事に満室にできれば手残りは多くなる。

   

2年目以降サブリースは空室リスクがないので、高い家賃収入をキープできるけど、一般管理の方は厳しくみて空室が1部屋あるとすればトントンくらい。

2部屋空くならサブリースの方が良い。

 

こうやってみると序盤は一般管理の方が有利だろうけど、何年かあとに空室が目立つようになるとサブリースが追いつくのかもしれない。

ただ、そのときは家賃もきっと減額されているので、正直微妙だな。

 

まとめ

サブリースをつかうと融資が引きやすく、入居者募集のノウハウもいらないので初心者とか金持ちで楽したい人や、忙しいサラリーマンにはおすすめか。

 

ただし、家賃下落を防ぐために物件へのこまめな投資はきっと必要になってくるので、メンテナンスコストを一般管理よりもシビアに求められるかもしれない。

あと、初心者がサブリースではじめると大きなリスクはないけど、いつまでも入居付のノウハウが身につかない。

 

すでに入居付けの経験もあり、融資も余裕で引ける人は一般管理でやった方がきっといいよね。

明らかにサブリースよりも利益もでるし。

募集家賃の値段設定さえ間違えなければ、そこまで空室に苦しめられることもなさそう。

 

あと、サブリースのもうひとつの問題は家賃が低めに設定されがちという点。一棟アパートを売るときに、次に買ってくれる人も確実に投資家だろうから、家賃が低いと利回りが低くなってしまって売りにくいという問題がある。

 

結局のところサブリースでいくか一般管理で行くかはどれくらい不動産賃貸業に労力と時間をかけることができるかということになりそうだね。

 

 

 

きょうはこのへんで

 

 

 

もうええわ

 

 

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