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【不動産投資】築古戸建てを探す探す

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今日もヨメがだるそうにしているので、こういう時にイライラしない方法は、さっさと覚悟を決めることだ。

いつもなら子供の寝かしつけはヨメがやってくれるけど、今日もお願いされるかも知れないと思っているより、こちらから寝かしつけは俺がやるわと申し出る。

予定してないことを突如お願いされるから、計画が狂ってイライラするわけである。

もう、ヨメを一切の戦力とみなさずに、俺が全てやると決めてしまえば、なんにも腹が勃つことはない。

 

娘に「変形北風と太陽」の話をしてなんとか寝かしつけている時もヨメはわけわかんないイケメンのドラマを見ているけど、これはホームステイの外国人が自分の時間を満喫していると思えばなんとも思わない。

早く国に帰れよって思うだけである。腹は勃たない。

 

ちなみに北風がおもいきりピュー!!と風を吹きかけると上着どころか旅人ごと飛んでいくというシーンで娘から爆笑を勝ち取ったことをここに報告しておく。

 

   

さて、今日から築古戸建て編である。

 

新築アパートに絶望した俺は心が弱っていて、アパートなんかより築古戸建ての方がいいんじゃないだろうかと気持ちが揺らいでいたのだった。

それは本命の彼女にふられ続けた男が、自分のことを好きと言ってくれるややブスで手を打とうとしている心理に似ている。

 

加藤ひろゆきさんの本を読んだのはこのころだった

ボロ戸建ておよびボロアパート投資のレジェンドと言われ、そのジャンルで不動産投資をするものなら、知らぬものはなく、むしろ本を持っていない方が頭おかしいんじゃないの?と言われるほどの、レジェンドの中のジェラートとも言うべき加藤ひろゆきさんの本を読んだことに俺は明らかに影響をうけていた。

 

 

 

 

 奇しくも新築アパート投資に挫折しようとしていたころだった。俺は本当に途方にくれていたのだ。

そもそも俺は新築アパート投資にひとつの疑問を持っていた。

 

 

 

 

 

 

 

新築アパート投資って、いつ終わるの?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 新築アパートに限った話じゃないんだけど、レバレッジを効かせた投資手法って、いったいいつがその終わりとなるのだろう。

俺は10年間に大小10棟のアパートを勃てて、年間手取りを1500万~2000万までもっていきたいと思っている。

俺はここまでくれば今の会社をクビになっても、他の仕事をすればなんとか生きていけるだろうとおもっている。憧れだったホストクラブで働く男になりたい。ただ、その頃の借金は5~7億くらいになっているはずだ。

ここでさっきの疑問なんだけど、そんだけデカイ借金があるのに、1500万の手取りがあったとしても、そのお金を生活費に使うわけにはいかないよね??

だって借金あるんだもん。

大規模修繕だってあるかもしれない。

いくら俺がホストになったとしても、急には稼げないし、それに俺、ホストというより戦国武将みたいな顔だし。

 

そうすると、使えないお金を手取りだーと無邪気に喜んでいてどうするんだろう。

俺はそんなふうに考えていたので、融資を利用した投資手法に疑問を感じはじめていたんだ。

※このときは売却を絡めていくという発想がまだ希薄だった。

 

そんな時に無借金でキャッシュフローを作っている加藤ひろゆきさんのやり方がまさに正解のように思えたんだ。

   

無借金の築古戸建ての安心感

まず、借金がない。これの安心感はすごい。羽がついていて、朝までしっかりガードしてくれる安心感に匹敵するのではないだろうか。

だって、拡大をしないなら修繕費用だけ残しておけばあとは使っていいんだもの。

借金ないわけだから。

 

 

仮に月5万の戸建てを持っていて、年間60万円の現金を生んでなんやかんやで50万残るとしたら、これを30戸もっていれば今の年収と同じ1500万をキープできるわけですよ。

利回りだってよくばらずに10%程度でいいなら物件1戸あたり600万円×30戸で1億8000万円の資金、もしくは借入で済むわけで5億とか借金する必要がない。

無理せず10年後に無借金になるように借入をして拡大に励んでいけばいい。

俺は年収が高いから、毎年ボロ戸建てをいくつか買えるだろうし、融資もおりる。

そしてなにより、既にボロいから家賃の下落率が緩やかなはずなんだ。

 

あれ?アパートよりリスク低くて、こっちの方がよくない??

 

とにかく安い戸建てを探していた

テラスハウスだろうが、再建築不可物件だろうが、俺はとにかく安くてキャッシュフローが出やすい物件を探していた。利回り重視だ。

しかし本に出てくるような50万円とか100万円みたいな物件は出てこなくて、出てきたとしてもそれは借地権の物件だった。

借地権の物件もいまはそれなりにアプローチする方法があることはわかってきたんだけど、当時は土地の権利が手に入らなくて売却するときにリスクを感じるし、なにより区分マンションのように家賃が入らないときがあったとしても月々にお金が出ていくのが気に入らなかった。

 

DIYをやれば利回りが上がることはわかるんだけど、ペーパーテストで満点だったにも関わらず、実技が壊滅的過ぎて技術家庭の科目は5段階で下から2番目だった俺はとてもやれる気がしなかった。

でも大人になったらできるかも、いややっぱり無理だという葛藤が続く。

本を読んだ直後はなんだかやる気が出るんだけど、やっぱり尻込みしてしまう。

 

 

 この時に感じていた不安は、結局のところどんな物件を買えばいいのかわからないことだった。

駅からの距離はどのくらいがいいのだろう。徒歩20分ならけっこう安い物件はあるけど、入居者は付くのだろうか。

雨漏りは避けるように言われているんだけど、本に記載のある雨漏りの画像はいまいちよくわからない。自分が現場に行った時に判別できるのだろうか。シロアリだって同じだ。

実は購入した物件が巨乳美人アダルト女優が死んだ事故物件だったらどうしよう(〃ω〃)

購入前にシロアリだと判別できなければとんでもハズレを引いたことになるんじゃないだろうか。

傾きはどのくらいまでなら許容範囲?

ご近所に変な人が居たらどうしよう。

リフォームにはどこから金をかければいいのか。

そもそも工務店にだいたいの金額を聞いておいた方がいいのかな。

いやそれも物件を具体的見てもらった方がはっきりする。

その具体的な物件をどうやって絞り込めばいいんだ。

 

   

 

・・・こんなふうにわからないことが多すぎて思考は同じところをグルグルと回っていたのだった。

 

この時の俺の思考はこんな感じだ。

 

A+BーC+D*EーF*Gみたいな不動産の公式があったとしたら、A~Gに入る数字がまったくわからないのに、数式ばっかりに仮に数字をあてはめてこねくりまわして、なんとか存在しないはずの回答をもとめようとしていた。

 

この時にせめて4つくらいは確定的な数字を各アルファベットに入力できていれば、残りの回答を求めることは容易だったと思う。

パソコンの前から一歩も動かないで良い物件を得ようと意気込んでいても、そんな物件は一生現れることはないだろう。

 

それからもうひとつは最高のスタートを切ろうとしていたことだ。誰よりも儲かる自分だけが発見したお宝物件を追い求めるあまり、結局スタートが切れないでいたのだ。

 

しかし、探せど探せど、お宝物件は俺の前に現れてくれない日々が続いていた。

 

 

SUUMOに不動産ジャパンにat homeにHOME'S、楽待や健美家・・・名だたるサイトを毎日訪問しても自分にとって最高の物件が出てこない。

 

そんなことは当たり前だった。同じようにものすごい人数の先輩大家さんが俺と同じように物件の検索をしているのに、俺は各物件の良し悪しを判断する材料がなく、何をもって良い物件だと言えるのかとい軸がなかったのだから。

仮に良さそうな物件にたまたま巡り合ったとしても、おそらく俺は何もできないままに指を咥えてその物件が売買されていくさまを見つめるしかないだろう。

 

 

このままでは駄目だ。

 

俺は新築アパートの時の手順をもう一度思い出してみた。

・・・そうだ。

工務店だ。

俺はDIYなんて出来ないんだから、まずは工務店の安くて腕の良さそうなところを発見しよう。

そこでおおよその値段がわかれば、リフォーム込みで安くて済む物件を判断できるおうになるかもしれない。

 

こうしてその日から、俺は物件を探す日々を続けながらも工務店の開拓を意識するようになったのだった。

 

 

次回はリフォーム用の工務店開拓の記事です。

 

 

きょうはこのへんで

 

 

 

もうええわ

 

 

 

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 新築アパートに挫折してから築古戸建てに移行しつつある過程を綴っています。

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