今日は幕張の展示会にあそび・・・仕事で行ってきました。
展示会って行ったことありますか？
けっこうツテをたどると潜り込めるものですぞ。
楽しいよ。
女性の営業がブースに勃っていて、プレゼンをしてくれたり試食させてもらえたりするんだけど、その会社で一番可愛い子をどこの会社もだいたい連れてくるので・・・
すっごく楽しいです！！
はっきり言って、無料のキャバクラです
さて、そんな無料のキャバクラに通いつつも、俺は先日のニーノさんと、どし様のセミナーで学んだことをどうにか自分の今の状況で活かせないかと考えていた。
住宅ローンを組んで新築マンションを買ってしまった俺は本当に終わりなのか。
先日のセミナーで俺は新築の家とレクサス買うとか終わりでしょーｗｗｗって間接的に死の宣告を受けたわけだけど、このまま終わらずにどうにか挽回できないか、考えてみたんだ。
いろいろ考えた中で、やはり住宅ローンをもっと有効に使うことができないかと俺は展示会の試食のお姉さんの手を握りながら、眉間にシワを寄せてかっこいい顔で思いを巡らせた。
結論としてはやっぱり今の家を売ろう。そしたら住宅ローン組み放題になる。そして売る相手は一般人ではなく、自分の資産管理法人だ！
全体の流れをまずは整理してみる
まず、個人で住宅ローンを組んでいる今の築2年の区分マンションを自分が代表を努めている資産管理法人に売る
↓
購入する資産管理法人は俺のつきあいのあるネガティブ信金かオリックス銀行の不動産担保ローンを使って３０～３５年で融資を受ける。
↓
個人の５３さんは資産管理法人に家賃を払い、今まで通り住む。資産管理法人は社宅として貸し出すことできちんと売上を勃てる。
↓
晴れて無借金となった俺個人は大きめのボロ戸建てを見つけて、賃貸併用住宅にリフォームし、住宅ローンで購入する。
↓
賃貸併用住宅の1/2の面積に入居者が着いた段階で、俺の資産管理法人に売却する。
↓
資産管理法人はネガティブ信金や政策金融公庫などから融資をうけて購入する
↓
資産管理法人は融資を受けて数年勃ってから元賃貸併用住宅を売却し、キャピタルゲインを得る
↓
ふたたび個人が無借金になったので、あらたな賃貸併用住宅を住宅ローンで購入し、同じ流れを繰り返す。
こんな流れを考えているんだけど、具体的に各ポイントでわからないことや確認が必要なところをみてみたいと思う。
個人で買った不動産を資産管理法人に売るときの注意点
個人で不動産を売却し、利益が出た場合、5年未満なら４０％の税金を取られる・・・。
でもこれって利益が出た場合だよね？
法人に個人から安く売れば利益でないんじゃね？？
（法人へ売った価格）－（個人が買ったときの価格）ー（個人が買ったときの経費）＝利益
ということらしいんだけど、俺は既に2年住んでいる時点で個人で買った価格より高く売れるわけないやん。
こちらを参考にしました。
かといって、安くすればするほど良いかと言うとそんなことはなくて、あまりに安すぎると贈与税をとられるらしい。
このあたりはいくらが妥当なのか、税理士さんに確認しようと思う。
普通に減価償却費くらいは値下げしていいよね？
贈与税についてはこちらの記事を参考にしました
あと、安く売却して、しかも贈与に当たらないなら、売却損が個人の方に出るはずなので、それを個人の税金圧縮に使えるかも知れない。
ただ、法人の方は安く仕入れることになるから、将来的に売却するときに取得費が安い分、売却益が多くなってしまう可能性がある。
法人で買い取る時の注意点
爆安の住宅ローンに比べて、法人で買い取る時の融資は厳しい条件になる。
オリックス銀行の35年ローンが使えればいいけど、社宅として自分が使うとは言え、果たして融資がおりるのかどうか・・・。イメージ的には法人で住宅ローンの借り換えを行うという感覚なんだけども。
このあたりは可能かどうか、今の住宅ローンの金融機関、オリックス、ネガティブ信金あたりに確認をとってみよう。
支払額の総額が大きくなっても30年で1.6%くらいか、35年で2.3%か、どちからかに収まれば御の字だね。
個人から家賃をいくらとるかはこれまた節税すべきか、法人の黒字を増やすべきかで変わってくるはずだ。
ここもその時の状況にあわせてコントロールできるのはおもしろいかもしれない。
賃貸併用住宅を住宅ローンで購入する時のポイント
住宅ローンで買うことで、リフォーム費用含めてお金を借りることができる。ただ、あまりにもボロすぎると審査が通らない可能性があるみたいなので、そこは注意したい。
確認しないといけないのはどのくらいまで古くても大丈夫なのか。
リフォーム費用はいくらまでなら通るのか・・・ということだ。
それから、直したあとに法人に売るわけだから、法人の方に融資が付きやすい土地が広めだったりする物件をこの時点で選んでおかないといけない。
ここですぐさま法人に売ってもいいんだけど、少し保有しておけるなら減価償却費で個人の税金も圧縮できる可能性がある。
法人で融資を受ける際にの注意点
賃貸併用住宅として法人は購入するので、ある程度入居者が埋まっている状態となる。これは融資に有利だと思う。
また、ノンバンクも物件に対するローンはだすけど、結局リフォーム費用はみてくれないので、あらかじめリフォーム済みの物件を購入すると、資産管理法人に売る時に融資は受けやすいくなるんじゃないの？って想像しているんだ。
価格に値ごろ感があるならすぐに売却して利益を得ることができるので、そこまで融資期間にこだわらなくてもいいし、融資が引きやすい構造や築年数なら末永く保有して家賃をもらい続けてもいいのかも。
まとめ
うまくイクかどうかわからないけど、この自己転売みたいな手法ってそもそも許されるやり方なんだろうか。脱税とかにはならない範囲で上手に物件増やせたらいいな。
1個ずつ各フローの注意点をプロに確認して実現可能かどうか研究してみたい。
判明したらブログで報告するね。
「ここは無理だよ！」みたいなことをご存知でしたら、ぜひ教えてください。
・・・今日はまじめに書いて蕁麻疹出そうだから、早めに寝ます。
もうええわ
当ブログでは読者にはてなブックマークを義務付けています。 ５３さんの記事をもっと読みたい人は、下記のはてなブックマークをクリックしてください。やる気ができるかもしれません。
当ブログでは不動産以外の雑誌の執筆依頼、宗教や秘密組織への勧誘は固くお断りしております。 デートの申込みは受け付けております。 デートの申込みはこちら
関連記事です。
