休日は辛いです。
子供の相手がめんどくさい。
セミリタイアしたら毎日こんな日々なんでしょ？
絶対に嫌です
人妻とデートもできなくなっちゃうし＞＜
さて、今回は融資結果をお知らせする前に少し時間を巻き戻し、土地の買付のために不動産屋さんと商談をしたときのお話。
横浜のときはほぼ建売に近い状態だったので、土地の買付として不動産屋さんと対峙するのは今回がはじめてである。
※築古アパートの内見はなんどか行った。
事前に購入できる金額をきめておく
今回３２００万で売りに出されていたんだけど、実はこの値段でも当初目標としていた８％の利回りには到達する。
大阪だと、そこそこの土地に戸あたり５００万でアパートを勃てることができたら８％くらいにはなる。
安い土地だと９％を狙えるという感じで、激安でも１０％は難しいでしょうという感触だ。１０％は水面下の物件とかじゃないと無理じゃないのって思ってる。
すくなくともネットで見た限りこの記事を書いている２０２０年１月現在でおよそ探しはじめて９ヶ月程度だけど、俺は１０％いけそうな土地を見たことがない。
きっともっと上手な買い方があるんだろうな。
あるいは通りすがりの親切な地主が「おお！君はエリートだな。いや、見ればわかったよ。こんなエリート見たことない。さぁ、土地をあげようね。遠慮しなくていいよ」って、突然土地をくれることが無い限り、俺には１０％超えはなかなか難しそうだ。
話は戻るけども、指値は２６００万円とすることにした。
えーと、全然根拠はない笑
しいて言うなら、外構と水道管の工事で工事費用が膨らむ可能性があって、それが最大６００万円だった。
駅から３分で角地のこの土地をそこまで値下げする理由にはならないけど、なんらかの理由がないと指値は失礼にあたるので、水道管の工事の費用が余計にかかるということを値下げの理由とした。
握手券とかが売れるタイプならそれを理由にしたんだけど、握手券は印刷していない。
とは言え、全然デタラメでもなくて、実はこの土地には昔アパートが勃っていたと電話で聞いていた。今は更地なんだけど、その名残が残っていて、水道管なんかはそのまま再利用したいところなのだ。
しかし当時のアパートが２階勃てであったのに対して、俺が計画しているのは太めの３階勃てである。水道管の経口を変えないと水圧が３階まで足りない可能性があり費用がかなりかかってしまうのだ・・・という説明をする。
※実は工務店にこれは相談済みで、水圧の高い地域なので、おそらく現状のままいける。
それも売る側からしたらオタクの都合でしょって感じで今から思えば実に幼稚な交渉内容だったなと思うわけだ。
あとは融資が厳しい状況なので、利回りが低いと通らない可能性があるとか言ってたな。収益還元法の銀行なんで、利回りを厳しく見られるんですよ～みたいな。
まあ、いずれにせよ。値引きのストーリーは弱かったし、何より・・・
事前調査が圧倒的に足りていなかった
待ち合わせ場所にヤクザがやってきた
もうね。
風体がね。
あー、やっぱり来ちゃったかって感じ。
ザ・不動産屋って感じ。
茶髪でパンチパーマで顔が大きくて、ゴリラみたいな体格で。
笑うとニコっとした人のいい顔を「つくれる」色黒の人だった。
俺は用意したストーリーと、ちょっと建築予算多めに加工した事業計画書を持参し、土地を値下げしてもらえないと、銀行から融資がおりないのだと床に転げ回って手足をバタつかせて説明した。
熱意は相当なものだったし、店員も引いていたと思う。
ヤクザはじっと目をつぶって、時折吹き出しそうなのをこらえるような表情をしつつ、それをバレないように取り繕ったような顔で俺の話をじっと聞いていた。
俺はバタバタと手足を動かしている。
ヤクザ「ま、一回売主さんに聞いてみましょう。２６００万で」
あまりにも失礼な指値をすると不動産屋さんだって不可能に近い交渉をさせられるわけだから、怒り出してしまう人もいるらしい。だからと言って遠慮をしていては欲しい価格で物件は手に入らない。
売主さんに聞いてもらえるだけでもありがたい！
他にも雑談をいろいろしながら、土地のことを聞いていった。
昔アパートが勃っていたこと。なぜそれを壊したのか。事故物件だったのか。隣はどういう人なのか。俺はかなり熱心にいろんなことを質問した。
ヤクザは嫌がることなく、時折日本刀を手ぬぐいで拭きながら、ニコニコと俺の質問に答えてくれた。
１つだけ引っかかったのは・・・
５３「誰かなくなったとか反社会勢力みたいな人が近所に済んでいるとかそういった何らかの問題はありませんか」と聞いたときにものすごく長いタメを作って・・・・
ヤクザ「亡くなったという話は聞きませんし、隣の方も台風でゴミが飛んで来た時にお願いしたらすぐに撤去してくださったので・・・反社会的勢力という感じはしませんでしたねぇ」
と、答えたことだった。
この時のタメがめっちゃ気になった。
５３「反社はお前だけってことだな」
・・・という俺のセリフを待っていたんだろうか。言わなかったけども。
俺は「何らかの問題はありませんか」と尋ねて、それに対してヤクザは丁寧に答えてくれた。彼は見た目は怖いけど、嘘は言っていない。
言っていないんだけど、物件資料にも記載がないことをヤクザは俺に隠していたし、購入する俺にとっては親切心にかけていた。それはヤクザが巧妙に隠していた罠だったのだ。そして俺はその罠を看破するための、大切な質問を結局最後まで出来なかったのだ。
それはもっとも大事な質問で、その質問を怠ったがうえに大きな障害となってこのプロジェクトの前に立ちふさがることになるのである。
続きは次回に。
もうええわ
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