この記事は愛媛から大阪に買える途中の空港で書いている。
SFCカード会員の俺は華麗にANAラウンジに無料で入ることができるのだ。
カードの年会費払ってるから全く無料ではないんだけども。
愛媛と言えば俺の人生初の不動産セミナーを受けた思い出深い場所となった。
その様子がこちら。
今度のやっさんのセミナーは広島であるらしいから、お前らもぜひ参加しようぜ。
・なぜ大家に成れたのか?
— やっさん@自然体で大家業 (@yassann_blog) January 11, 2020
・1棟目アパートの融資が通った理由
・買い進める為に意識した事
・サラリーマン卒業までの全課程
・卒業後の生活は?辞めて融資付く?
・戸建て21ヶ月で17棟買った方法
・今の融資情勢でゼロから始めるなら
4月11日 広島セミナー募集開始! https://t.co/WNZOrlkXJo
もうええわ
・・・いや、よくないわ。
はじまったばっかだわ。
告知しかしてないわ。
さて、前回工務店から計画図をもらってテンションがあがった俺は早速金融機関に行こうとする。しかしここでふと金融機関に提出する事業計画つくってないやんと思い至る。何しにきたのかと思われるわ。そのためには俺が勃てようとしているアパートの家賃がどれくらいなのか、査定して貰う必要があるよね。
俺はさっそくアパートのチン料査定を受けることにしたんだ。
部屋の賃料査定を受けてみた
実は工務店がしっかりとやってくれているんだけど、工務店は俺に物件を勃てさせて契約させようとしているわけだから、その数字はあてにならないよね。
高く査定するに決まってるからね笑
家賃まったくとれませんわー。ここには勃て無いほうがいいですよとか言うわけないよね。え?勃てようとしても勃たない?まだお若いのに・・・うるさい。
俺は適当に作った怪しい用紙に部屋のサイズと仕様(オートロック、2口コンロ、追い焚きあり、浴室乾燥機、木造3階建、防犯カメラはなし、テンガなし・・・など)を記入して、白目で歯茎むき出しでFAXをした。必死である。
果たしてシミュレーション通りの家賃となるのか。
3社に依頼したんだけど、5000円くらい開きがあって面白かった。周りに別の物件があってこれくらいの賃料だとか、インターネット無料ならもっと家賃あがるとか、いろんなことを教えてくれた。
そして案の定一番家賃が高かったのは工務店が出してきた家賃査定だった笑
こんな怪しいFAXを送りつけられても相手にしてもらえないので、事前に電話したり訪問して趣旨を説明をした。
不動産賃貸業やったこともない俺のような単なるエリートによく協力して時間を割いてくれたよなとありがたく思っている。
そうして3社に見積もりをとり、大体平均値より少し下くらいの金額を事業計画書に記入した。
ちなみに仲介業者さんはわりと家賃を高めに言ってくるらしい。
自分のエリアに新築が供給されると彼らからすれば武器が一つ増える。
新築は案内もしやすいし、すぐに決まりやすい。
アパートが勃ってさえくれたら、あとはどうにでもなるので、高めの家賃を申告して大家をその気にさせる傾向はあるらしい。
全部の仲介業者さんがそうかと言えば、もちろんそんなことないけどね。
電話で聞くのがもっともよい
電話で家賃査定をお願いする時に他に聞いたのは入居者属性だった。
JRと阪急の両方が利用できるエリアなんだけど、単身者とファミリーが両方利用するエリアだとわかった。人気の小学校の話になり、そこを狙うなら部屋は50㎡はほしいといった話や、インターネット無料が一番聞かれるので設備として完備してほしいなど、本に書いてある情報もあれば、その地域独自の特徴も聞けてありがたかった。
美人妻の割合や巨乳の分布についてはわからないとのことだった。
基本的にどの仲介業者さんも忙しいはずなのに親切で丁寧に教えてくれる。
一軒目は電話する時に怒られたりしないだろうかとドキドキムラムラしたけれど、もしかしたら管理を任せてもらえるかもしれないという期待が彼らにもあるので、結構丁寧に教えてもらえるのだ。
家賃査定をお願いする時に、管理もされてるんですか~とか仲介のADはいくらですか~とかわざと聞くと、こちらをお客さんとして意識してくれるように感じた。
Twitterでも人気の賃貸設備ランキングなんかが流れてきたことがあるけど、毎年少しずつ変わるようだ。
毎日物件を案内しているプロの仲介の人に必要な設備を直接聞けるのは勉強になった。
もしも俺が将来不動産仲介業に携わることになったら、今回のことは決してわすれない。どんな巨乳美人大家さんが家賃の査定をお願いしてきても快く受けるつもりだ。
どういう設備があると客付けしやすいですか、逆に何が無いと案内に困りますかと質問を変えていろいろ聞いてみると、本当に丁寧に教えてもらえる。エアコンもけっこう言われたなぁ。食洗機とかどうですかと聞くと壊れやすい設備だからおすすめしないと言われたよ。
こうして家賃査定を完了し、俺はいよいよ金融機関に融資のお願いにいくのであった。
果たして前回の横浜新築アパートプロジェクトのリベンジなるか!?
次回に続きます。
もうええわ
・・・ちなみに仲介業者さんに聞いた情報を集めて、新築アパートの設備を考えたり、中古でも物件の弱点を考える時にどの設備に投資をすればどのくらい家賃のリターンを得られるか考えた人がいる。
俺の師匠も勧めてくれたんだけど、間取りもAとBならどちらが賃料が高いかとか駅から何分離れたら賃料いくらダウンするか、独立洗面所があるかないかでいくら賃料が違うかといったことまでデータとしてまとめられている。
かなり有名な本なのでみんな持っているとおもうけど、これから不動産をはじめる人にとっては重要な一冊なのでこの下のリンクから秒で買ってね☆
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