【不動産投資】チラシの裏に書いたメモのような

この文章はブログとして綴られているわけで、書籍でもなければ雑誌のコラムでもない。

自由に書いて良いわけであり、だからこそ自由なんだ（小泉）

というわけで、まだ家賃を１円ももらっていない俺の思考回路がもう既にどのへんまで先走っているか書いていきたいと思う。

なかなかハイペースで先走っている。

足元が完全におろそかになっているけど、空想するのは自由だよね☆

築古RCを再生したい

このやり方がある程度わかるようになるまで築古のRCは買わない方針。まぁそもそもRCは融資を引きやすいから買うのであって、築古のRCってなんのために買うの？って話なんだけど、だんだんと築古RCが罠だというのが常識となりつつあるので、利回りの良い物件が出やすいんじゃないかと。

俺は熟女好きなので、きっと不動産もそうなると思う。

いまはピッチピチの新築を計画しているけども。

築古RCについて調べていると、買ってはいけないという記事や、出口をどうするかということばかりが書かれていて、メンテナンスしながら持ち切るという情報はなかなかめぐりあえない。

めっちゃネガティブ。ワンピースに出てきたころのコビーみたいにネガティブ。

固定資産税が高く、解体費用も高く、修繕するときは多額の費用が必要ということで嫌われているんだけど、みんなが避け始めたら利回りあがるじゃないですかぁ。

それなら赤錆の対策とか屋上防水を低価格でやる方法とか、コンクリートの爆裂をローコストで防ぐにはどうしたらいいかとか、ちゃんと勉強しておいたらすごく儲かるチャンスが潜んでいる気がする。

具体的な方法を見つけて、築古RCでクソ儲けたい。

借地の上に鉄骨アパート勃てたい

俺が通勤で使う駅はけっこう栄えているわけなんだけど、10m以上もある大きな道路沿いにあるコンビニの上の空間が丸々空いているんだよね。そのすぐとなりには１０階勃てのマンションが黒々とそびえ勃っているというのに。

空間がもったいない。

イメージとしては株してるみんなが大好きなフィルパーク。

philpark.jp

青空駐車場がそこかしこに転がっている横にアパート勃ってたりするやん？あのスペースもったいないよね。

青空駐車場の上に鉄骨アパートか、５３さんのブログを読めるカフェとか作った方がいいよ（もったいない）

借地の上にマンション勃てるにはいろんなハードルがある。まずは融資、借地に融資してくれる金融機関が少ないので、その開拓と攻略できる財務内容を構築しないといけない。税理士さんの話をうざがらずに聞いて、財務内容をよくする行動をとらないとな。うざがらないで。

それから鉄骨マンションの建築ノウハウ。

木造の新築の勉強しかしてないので、鉄骨マンションの勉強もあらためてやらないと。

鉄骨マンションはどうやったら安く勃てることができるのか。

鉄くずの買取は安いのに、鉄骨は高いのなんでなの？

誰かが儲けている匂いがする。

 賃貸仲介会社及び不動産買取り会社の保有

賃貸仲介会社を自社で保有し、やってきた入居者候補を全て自分のところの部屋に案内してしまえば、最強ではないだろうか。

ここしか貸せないです！くらいのことを営業マンに言ってもらおう笑

俺もついていって横で土下座したら入居してくれるかもしれん（土下座大家の爆誕である）

自社物件を埋めるために仲介会社を保有するわけだから、営業マンのコミッションは増し増しにして、仲介会社自体の利益は赤字にならない程度でOKだ。

コミッションを地域で一番出して、凄腕営業マンをあつめて常に満室をキープしたい。

これをやるにはドミナント戦略が必要なんだけど、ニーノさんはポールさんのセミナーでドミナント戦略をしていると言っていた。もしかしたらこれを構想していて、その準備をしているのかもしれない。

誰か俺のつくる仲介会社の営業やってもらえませんか。

あるいはお前が独立するのを俺が支援するので、空室埋めてください。

・・・あ、まだアパート勃てる前だったわ

不動産の売買の仲介も店舗を構えていた方が情報が入ってきやすいのかなと思ったり。物上げしている人のnoteを読んだけど、すごい世界だなって思った。ただ、少なくとも不動産屋を開業しておいた方が今の自分より情報があつまりやすいんじゃなだろうか。

俺が築古戸建てを買った不動産屋の社長は自分で収益やっていると言っていたな。

あと俺が仲介会社の社長になったあかつきには、受付は美人しか採用しないことをここに宣言する。

顔で採用します。

工務店の保有

これも何を学べば達成できるのかまだわからないけど、多能工という人を雇って自社物件を優先的に修繕したり、新築勃てたりしたい。

仲良くなった工務店の社長さんに修繕の原価を聞いたけど、めっちゃくちゃ安かった。

工務店を保有したら、内装、塗装、水回り・・・と徐々にできることを増やして外注費をけずっていく。

もしも築古戸建てや築古アパートを保有するのがメインとなるようなら、仲介会社よりこっちが優先かもしれないな。

この事業単体でめちゃくちゃ利益を出す必要はなく、職人さんが生活に困らなければよい。きっとホワイト待遇で雇えると思う。

自社以外の仕事もひっぱって来れる自信もある。

仲の良い大家さんとグループを組んで共同で発注しても良いしね。

自分で工務店を保有して不動産投資するのってたぶん最強だよね。

鬼にフリーザって感じ。

※ただでさえ強い鬼の横にフリーザがいれば鬼はいらないほど強いの意味

レジデンス以外の不動産投資をしたい

倉庫や店舗、事務所やビルだ。

土地や中古物件をどう料理したら、最も儲かるか。

最先端の実力のある投資家はこれをやっているはずなんだ。

その時に戸建ての賃貸も売買もアパート建築も重層長屋も木造も鉄骨もRCも全部わかっていれば、どんな土地に出会っても上手に料理して利益をあげることができるし、良い物件を逃さないようにできる。

それなら倉庫や店舗、民泊もシェアハウスもわかっていた方がそれに適した土地や物件に出会ったときに見逃さずに済むんじゃないだろうか。

まだ住居系を学びはじめたばっかりで何言ってんだと思われるだろうけど、逆に住居系はライバルが多いので、もしかしたら住居はそこそこにして他のジャンルに行った方がいいかもとも思い始めている。

ポールさんは本の中で「誰もいないブルーオーシャンを一人で泳いでいます」と言っていたではないか。

たぶん全裸で泳いでるよね。誰もいないんだから。

あのセリフ超格好いい。

戦って勝つ人よりも戦わずに圧勝する人が俺は好きだ。

手取り17万円の勤め人が「僕ちゃん天才」と言い始めたら年2400万円稼げた超成功法則 [ ポール ] 価格：1650円（税込、送料無料) (2020/1/10時点)

自社リートを立ち上げたい

大家が自らリートを保有するのは起業した人が上場するのと同じような（目的がぜんぜん違うけど）目標になるような気がする。

今後これを志すメガ大家は増えていくんじゃないだろうか。

俺がリートの本質を知ったときは衝撃を受けた。

星のリゾートのリートをありがたく買っていたけど、全然わかっていなかったんだ。

リートを自社でもつということは、自社物件を好きなように自社リートへ売却できるということである。

リートも厳しく投資家の目にさらされているから本当の意味で好きなようにというわけにはいかないが、一般的に出口が厳しいような物件を持っていたとしてもリートに売ってしまえばいくらでも財務状態をよくできる。

さきほどの築古のRCだって融資がつかないから出口がなく、ババ抜きに例えられるわけだけど、自社リートにグループ内で売却してしまえば、一般投資家から集めた金で銀行が融資しないような物件でもリートに買わせることができる。

一般の人は不動産についてそこまで詳しくないだろうから、こういった仕組みはまだまだ知らないはずだ。

例えば築古RCを高い利回りで構成すれば利益はでるわけだから、投資家に求められる利回り水準はクリアできるんじゃないだろうか。

なんでもかんでもってわけには行かないだろうけど。

そもそもめちゃくちゃ変な物件は買わないわけだから、リートを持って入れば出口にそれほどビビる必要がなくなり、強気の仕入れが可能となる・・・と考えている。

素人がちょこっと調べただけで言っているので実際はそう単純ではないだろうけど。

こちらはシノケンのリート

アパートファンド・REITに挑戦 国内初の試みで市場に新風吹かす | 株式会社シノケングループ

まとめ

これ以外にもやりたいことはたくさんある。

ポールさんのセミナーを聞きながら、同じことを俺個人ではできないけど、できる人と組んで会社として取り組めば、ポールさんに近いことを「組織化」してできないかなぁと考えていたんだ。

武器を持てとポールさんはセミナーで言っていたけど、それはテンガのことではなくて、そして何も個人として持つ必要はなくて、法人として仕入れ、修繕、客付け、売却、資金集めができるようになればいいんだもんね。

www.53man.net

生きている間にどこまでできるかわからないけど、少しずつできるようになれたらその分だけ自分の利益が増えていくはずだ。

はじめてスポーツをした時に、できるようになるのが楽しくて仕方なかった経験はみんなあると思うけど、俺はいまそんな感じです。

不動産関係者のみなさん、これからも色々教えて下さい。

以上、チラシの裏のメモでした。

もうええわ

当ブログでは読者にはてなブックマークを義務付けています。 ５３さんの記事をもっと読みたい人は、下記のはてなブックマークをクリックしてください。やる気ができるかもしれません。

当ブログでは不動産以外の雑誌の執筆依頼、宗教や秘密組織への勧誘は固くお断りしております。 デートの申込みは受け付けております。 デートの申込みはこちら

 不動産の勉強が楽しくてしかたありません

www.53man.net