昨日はこちらのツールをExcelにまとめて力尽きてしまったので、解説編といたします。こうすることで1つの記事を2回にわけて引っ張ることが可能となるでのある。
まぁ、見たらだいたいわかったよって感じだろうけども、せっかく書いたから読んでっておくれよ。
新築アパートにとっての土地の価値とは
最初にこれを説明しなきゃ漢がすたるってもんよ。
ようは儲かる土地が良い土地・・・という当たり前の話なんだけど笑
土地の面積が大きくて安い土地が良さそうだけど、それだけだと高さの概念がないよね。
あと建ぺい率の問題もあるし。
建ぺい率と容積率が大きければ大きいほど大きなアパート勃てることができるわけだから、土地の効率がいい。いくら土地が広くても建ぺい率40%の容積率80%みたいな西川きよしが住んでそうな高級住宅街だとアパートを勃てても採算があわないと思う。
その土地はヘレンが喜ぶだけ。
ただ、4階勃て以上のアパートだと現実的には鉄骨になると思うし、エレベーターとかも設置が必要になってくる場合もあるので、いま鉄の値段が上がっているから大きいアパートを勃てることがそのまま利益につながるとは限らない。
木造で4階勃ても可能らしいんだけど、めっちゃコストかかるらしいので、4階以上は素直にピュアな気持ちで鉄骨かRCだよね。
どうしても鉄骨だと木造より単価高くなってしまうし、4階は結構中途半端なイメージ。お笑い芸人が歌のCD出すくらい中途半端。
※鉄骨でもKフレームと名付けられた構造体であれば比較的安価らしいけど、これはまた別の記事に。
※鉄骨は厚みで耐用年数が変わったりして、調べると面白い。
話は戻るけど、4階以上が必ずしも良いとは限らない。
現実的には利回りを求めるなら木造3階建ての土地がまだ見つかりやすいと思う。
アパート用地もまぁまぁ競争が激しいので、メイクで可愛くなった女の子と遭遇する確率くらいの見つかりやすさだと思う。
それでもソッコーで売れてしまう築浅のRCとか、激安アパートよりは競争マシだと思うんだ。
手順がめんどくさいからね。
土地と建物の値段を合計して、部屋数で割ったらアパート1部屋あたりの単価が出てくる。
5000万の土地に5000万の建物で10部屋なら1部屋1000万
大阪だと1000万円で1部屋つくれたら利回り8%前後って感じなので、Dカップの女の子と出会った時くらい興奮する。
この1部屋あたりの単価が安くなる土地を買えば新築アパートの利回りがよくなるので、「ボリュームチェック」と呼ばれる方法でどんなアパートを勃てることができるのかを俺は調べていたんだ。
※ただ部屋の単価がひくくなっても、土地が小さくてえんぴつみたいに細長いマンションにすると土地値の積算価格が小さくなって、融資が難しい場合があるので一概に部屋の単価だけでも決められない・・・。
んで、いちいち電卓を使うのが面倒だったのでExcelに必要な情報だけ入れたら、その土地が買う価値があるのかどうかをざっくりと調べることができるってことです。
※昨日の記事にも書いたけど、「斜線規制」とか「日影規制」とか「隣のおっさん夜中に奇声」とかがあって、その地域の容積率200%のはずなのに前面道路狭すぎて3階勃てるのは無理ですみたいなこともある。
※あと住居地域が「低層」のところはまず3階勃て無理。天井の低い小人アパートなら可能。
ツールの使い方
土地の面積と建ぺい率と容積率を入れるといろんな項目が出てくるようになる。
1Fの面積っていうのは共用部分も含めたアパートの1Fのみの最大の面積。
3階勃てであれば、この1F面積×3にすればそのアパートの延床面積が出るわけなんだけど、MAX延床面積よりも小さくないと容積率オーバーとなってお前は死ぬ。
MAX延床面積を1F延床面積で割って小数点以下を切り捨てたら、何階勃てまで可能かを計算できる。
それにしてもいちいち建てるを勃てるに推敲時に変換している俺の身にもなってほしい。
容積率400%とかならRCとか狙いたい土地だよね。6階勃てとかできるし。
レンタブル比というのは1F面積から共用部分を抜いた残りのスペースを割り出すための比率。そのままだけど「住める空間」みたいな感じ。
設計が上手だとこのレンタブル比は85%とかで設計できる。そうなると居住スペースが広くなって家賃の上昇を狙えるということ。
ヘッタクソな設計士さんだとものすごく無駄の多いアパートになるらしいよ。
設計士さんにアパート設計の経験があるかどうかって大事だね。
このツールは25~40㎡の範囲で5㎡ずつサイズの違う部屋を作った場合の利回りを一発で計算できるようにしている。
この図だと25㎡の部屋にすると11部屋ってことになるんだけど、11部屋の3階勃てアパートって気持ち悪いよね。どういう形なんだろうって。
まあ、25㎡3つと21㎡1つがワンフロアと考えて12部屋とするか、24㎡が12部屋のアパートにするかってところが現実的かな。この数字をクリクリといじりながら部屋の数を決めるようにしてる。
んで、ピタッと無駄なく部屋の最大限の面積と数を決めることができたら、その面積と駅からの距離なんかをSUUMOにタターン!と打ち込んで家賃相場を調べてタタターン!と入力する。
すると自動で年間の家賃収入が出る数式になっている。
これを入力すると部屋数が多いほど年間家賃が多くなり、少ないと家賃も減るというのがすぐにわかるんだけど、クソ狭い部屋は競争力がないので、ライバル物件の仕様を確認しながら、競争力のある部屋の面積を選ばないといけない。
関東だとめっちゃ狭い部屋ですごい家賃取れるから結構利回り良さげなんだよね。
あと、部屋数が多いとその分だけトイレ、風呂、キッチン、TENNGA置き場、玄関扉などなどの住設関連の設備や部屋と部屋の間の界壁なんかも増えるので建築コストがあがっていく。
家賃も上がるけど、建築コストもあがるわけだね。
エリアによって部屋の広さで家賃がだいぶかわってくるので、家賃と建築コストの一番バランスのいいところをアンアンと可愛い声で唸りながら選ぶんだけど、これがとても楽しい☆
いくつか工務店から見積もりをとっておいて、1部屋あたりの建築コストをいれておく。このときに標準的な土木工事費とか外構費用とか水道加盟金とかをいれておかないとシミュレーションからブレまくってお前が死にます。
あとは最後に土地値を入力したら利回りがでる。
表だと40㎡の部屋にしたときが一番利回りが出そうだとわかる。
さらに土地を買うときに指値に成功したら利回りがあがるし、駐車場をつくれるならその料金がこの中には入っていないので、さらに利回りアップも見込めるよね。
というわけでSUUMOなんかで適当に土地を見つけてこの表にいれてみてください。
大阪だと利回り9%とか出ようもんならなかなか良い土地です。Eカップくらいの価値がある。でもだいたいそういうところは旗竿地だったりするんだよね。。。4m未満の間口だと共同住宅は勃てられないんだ。つまり脱いだら貧乳みたいなもんだ。
とういわけで、横浜での新築アパート建築に破れた俺は、こんな感じで大阪の土地を探しまくっていたわけなんだ。
大阪での土地探しは続く・・・。
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