娘がインフルエンザになり、退屈しのぎにマイクラを購入しましたが、あれは無限に時間を吸い取られていきますね。
しかし我々は不動産投資家のエリート（家賃０円）。アレをやるならDIYをやったほうがいい（DIY未経験）
なんと言っても収入につながるからね！
人妻大家さんの買った家にお邪魔して、華麗にDIYして上げたらめちゃくちゃモテるだろうなぁ。
そこに壁も屋根もシャワーもあるんだから、環境は整っている。・・・というか環境を自ら作れる！
俺がDIYできたら確実にリフォーム後に接吻を迫るよね。
労働力祭りどこかでありますか？
今のところ団扇で仰いだり、メガホンで応援するくらいしかスキルないけども。
現金が手に入ったら
まだ勃ってもいないアパート取得後のことを毎日夢想している。
手取りで500万のお金が毎年手に入る計算なので、この500万を使ってどうやって資産を拡大散らかしたろかと、全身の毛穴から鼻息が吹き出ている。
500万円を500万円として現金保有した場合、仮に1000万貯めれば1億のアパートの融資がおりると勝手に考えるとすると、2年後に1000万円貯まるので3年目には1億のアパートをもう1棟勃てることができるとか考えている。
さて、これが５００万円で築古戸建てを買った場合ならばどうだろうか。
固定資産税評価額500万円の戸建てを現金で買って、500万使うと、利回り１２％として、60万手に入る。でも手取りは40万くらいかな。2年で80万。2年目も固定資産税500万の戸建てを500万でもうひとつ買い、１２％で貸したら、これも手取り40万。２つの戸建てを合わせて２年で合計で120万の現金を生む。
現金1000万円残るのと現金120万で比較したら話にならないけど、戸建てを担保に銀行から融資を引き出したとしたらどうなるか。
まぁ、７０％くらいの価値で見てくれたらいいところなので、仮に戸建て1戸につき350万の担保価値があるとする。2戸で700万。稼いだ現金と合わせると820万円の融資額を引き出せる可能性がある。
これでも1000万円を使わない方が融資に有利なので、このシミュレーション結果は微妙です。
※ただし、築古戸建てに美人巨乳人妻が付いてくるならこのシミュレーションが根底から覆ることに注意したい。
評価額500万円の戸建てを350万で購入できたらどうだろうか
それでは、500万の固定資産税評価額の戸建てを350万に指値して購入できたらどうだろうか。家賃は先程の同額とすると利回り17％である。
すると戸建てを買っても150万残るので、共同担保としての推定価値と現金を合わせたら1120万になった。
こういう買い方をすると現金のまま持っているよりもお得かもしれない。
※それでもきっと銀行は現金を持っている人の方を評価するだろうけど。
※Eカップの担保評価がどのくらいかご存知な方は教えてください。俺の評価だと２億です。
指値が400万だったらどうかな
いやいや、待て待て。利回り１７％なんて都合よく買えるとは思えない。
俺の不動産スキルだと全然無理に決まっている。バカ！俺のバカ！
400万で購入し利回り15％ならどうか。
これならなんか運がよければ買えそう。
俺いい子だし。一昨日、おばあさんに席譲ったし。
あの時のおばあさんはきっと地主だな。
さて、シミュレーション結果は下記の通り。
400万円で築古戸建てを買えば融資としては500万円の現金を使わなかったのと同等くらいだと勝手に解釈しておこう。
でも、3年目、4年目以降と戸建てはキャッシュを生み続けるところが違う。現金1000万円だとアパート1棟しか買えないけど、戸建てを400万円で買えたらアパート１棟+戸建て２棟ということになるので、お得感がある。
３年目のキャッシュフローは戸建て２戸の８０万円分、アパートのみよりも得することになる。
まとめ
融資を使ってキャッシュフローを生み出そうとしている場合、目の前の物件を買うのか、現金で温存しておいた方が得なのかはこういったシミュレーションを事前にしておいた方が決断が早そうだなと思った。
銀行の評価額をある程度予測して、また、購入時に銀行にも相談しつつ、これは資産価値が高く、銀行からの評価が上がりそうだという物件を購入していきたい。
担保評価も銀行によって違うだろうから各銀行の癖みたいなのを把握しておけば、買付のときにそれを考慮することで、有利な資産拡大を目論むことができるかも。
こんな計算をしても、利回り重視の人からすると全然違う判断になるだろうな。
固定資産税評価額がもっと低い家を３００万で３戸買うとかね。その代わり利回りは２０％狙う！みたいな。
このように、突然目の前にEカップが現れたときに、適切な行動をとれるように、いつだって俺はシミュレーションを欠かさないようにしようと思っている。
今日はこのへんで。
もうええわ
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このシミュレーションに基づいて探している物件はこうですよという記事。
