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日本国内を旅するエリート営業マンのブログです。マリオットボンボイプラチナ会員、ANAプレミアムメンバー。たまに投資もします。

【土地から新築アパート】ED(勃たなかった)した大阪プロジェクトで得たもの

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今日は出張中のホテルで書いています。

接待が入っていないので、久しぶりにのんびり。

いつもはワーシャー(シャワー)で済ませるけど、今日はローフー(風呂)にゆっくり使って身体の疲れを癒そうとしたんだ。

温度設定が甘くて、若干ぬるめのお湯に浸かっていると、みるみる身体が冷えてきたので、これはいけないとお湯の蛇口をひねる。

水とは混合しないでお湯のみだ。

するとみるみる温かくなってきたので、そろそろ熱湯をとめようと蛇口をひねったら2択で外してさらに熱湯が吹き出し、無事に火傷しましたありがとうございます。

 

大阪プロジェクトを整理してみる

虚無感に包まれていた当時はとても何かを得たなんて実感はなかったんだけど、先日やっと融資がうまくいったので、今につながる何かをこの時得たのかどうかを検証してみたい。

落ち込んでいる人に元気出せよとかいう人バカじゃないのヽ(`Д´)ノ

元気ねーから落ち込んでんだよ笑

 

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まずやっぱり融資だった。

8月の時点で俺は金利と巨乳ばっかりに目がいってたんだけど、金利や巨乳と同じくらい「融資期間」が大切だと言うことに全く気付いていなかったんだ。

   

いま、融資期間はすごく大事だと思う。これは金利以上に本当にマジぶっちゃけそう思う。

基本的に新築アパート投資は本で勉強したところ、5~7年で売却するのが一番効率が良さそうだ。

売るタイミングはもしかするともっと早いのかもしれない。

そのまま持ち続けるよりも数年分のキャッシュが得られるなら積極的に売っていきたい。その方が資産形成スピードが早いってマックで女子高生の横で俺が本を読んでそのままほんの通りに言ってたから間違いない。

 

その一方で不動産投資は過熱気味と言われ、5~7年後に物件価格が暴落している可能性がある。その場合売却することで逆に損をしてしまう可能性だってあるので、次の不動産ブームまで持ち続ける必要がある。

その点、巨乳ならが永久にその価値は失われることはないので安心して保有できる。

ちょいちょいこういったいらない情報を差し込むことで、記事内容が頭に入らない罠を仕掛けるのが好き。 

 

さて、そうなってくると年間のキャッシュフローが大きな意味をもってくると俺は思っているんだ。

偉い人(キリストとかナポレオンとか)の本を読むと、融資期間を木造の耐用年数22年以上にすることは、元本が減っていかないわけだから、売却益の先取りに過ぎないと書かれている。

 

でも、上に書いたみたいに売れるかどうかわからない未来が想定されるなら、これはできるだけ年間キャッシュフローが大きくなるように長めの融資期間を引けるようにしたほうがいい、そう判断しただよね。

 

売却益の先取りをすることによって、売却時ほどのスピード感はないものの、もしも売れなかったときのためのヘッジが出来ていると俺は考えている。

特に1棟目はここにこだわりたかった。

家の鍵をかけたはずなのに、気になってもう一回戻って鍵をかけるを3回繰り返すくらいこだわりたかった。

 

いまのフルローンが許されないご時世で、2棟目以降を買い進めるには絶対にキャッシュが必要になってくるので、それを早期に貯める仕組みをつくる必要があるので。

 

そういう意味でネガティブ信金とつきえば、30年貸してくれるとわかったことは大きな意味があった。

また、関西で30年貸してくれるところというと、某地銀になるんだけど、そこは自己資金をネガティブ信金よりもたくさん求めてきた。

お金をバンバン貸すことが急に心配になったのだろう。

友達とめっちゃ夜ふかししてヒャッハーと遊んでいたら受験まであと2ヶ月!・・・みたいに豹変してお金貸してくれなくなったらしい。工務店が言ってました。

 

「ネガティブ信金」は金利こそ「受験まであと2ヶ月地銀」に負けるものの、融資期間と自己資金において、現在俺が関わりのある金融機関で最強なのである。

 

工務店との関係

次に得たのは工務店との関係だった。

見積もりがもらえたことは大きい。

しかも35㎡で戸あたり500万ほど(外構・水道工事別)だったので、アパートってそれくらいで勃てることができるんだとわかったのは俺にとって大きな前進だった。

ベギラマを覚えた時くらいの前進と言っても過言ではあるまい。

 

もっと安い工務店もあるだろうけど、これが一つの目安になることは間違いないので、他の工務店にもこの見積もりをぶつけていきたいところだ。

 

新築アパートを勃てる上での予備知識

他の県は知らないが、大阪府の場合は道路の幅が4m以上に接していないと共同住宅を勃てることができない。

他にも駐輪場や駐車場が最低何台必要だったりと、想定していない土地のスペースが必要になって、シミュレーションどおりに行かない要素が沢山あるけど、それを知ることで土地を探すうえで無駄がなくなる。

今回の43条但し書き道路もそうで、本当に自分の力不足で関係者に迷惑をかけたけど、きちんと知っていれば、トンチンカンなことを言わずに済むし、そうなると設計士さんも工務店さんも俺と一緒にまた仕事をしてくれる。

43条但し書き道路を知っているエリートはきっと俺くらいなので、姑息な手を使わなくても、キャバクラでモテる違いない。

キャバ嬢とLINE交換する機会があったら、43条但し書き道路について、知っていることを送り続ければお前に惚れること、間違いなしである。

 

姑息な手はこちら

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不動産は動けばうごくほど勉強になる。

英語をさぁ勉強しましょうと言われてもなかなか頭に入らないけど、外人の恋人ができたとか、海外のオークションに出品したいとか何らかの動機があれば、英語なんてすぐに覚えちゃうって言うのはよく聞く話だ。

同じように不動産も本で読んでわかっていたつもりでも実際に手足と頭とパソコンをつかって動かないと身につかない知識があるなと感じた。これは人それぞれだろうけど。

 

つまり巨乳付きの書籍があればソッコーで売れることになるので、俺が書籍を刊行することがあれば、普通に不動産に何の関係もないエロ漫画にページの50%を割きたいと考えている。 

 

賃貸ショップとの関係

そのエリアの賃貸ショップの人と、今回のことでやりとりをしたので、関係性が築けた。プロジェクトは頓挫してしまったけど、融資を引けたことを伝えると俺がいつか新築アパートを勃てることができる人間だと認識してくれたみたいだった。

このエリアにまた別のプロジェクトを勃てるときにはきっと協力してもらえると思うし、彼らが儲かるように、入居付しやすいように、良い物件を勃てるようにしていきたい。

欲を言えば巨乳営業マンがいればもっと深い関係性を築けたとおもうけど、メガネの冴えないシャクレ男性としか連絡先の交換ができなかった。

美人仲介営業マンがいたら俺は普通に専任専属でお願いすると思う。普通に。

 

まとめ

ポールさんもセミナーで言っていたけど、不動産業には失敗はなくて、成功に続く道があるだけだと思った。

これは融資が通った今だから言える結果論かもしれないけど、買付が通らない時も、融資がおりないときも何かしら成長するための糧をそこで得ていると思う。

   

うまくいかなかったことは問題じゃなくて、そこで何も得られなかったら、その方が問題があるかもしれない。

 

俺はこのさきもまだまだ失敗した話があるんだけど、このブログを読んでお前達は同じ失敗をしないように反面教師にしていただきたい。

株を買ったら下がり、売ったら上がる逆神だったけど、不動産でもどうやら同じように皆さんのお役に勃てそうです(T_T)

 

 

 

死なない程度に時々はうまくいくといいな・・・・笑

 

 

 

もうええわ

 

 

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 関連記事でございます。こんな状況からスタートしてよくがんばったなぁ。

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