どうも！
有名人に絡んで売名行為をおこなっている人気ブロガー５3万です☆
つぎに俺に絡まれるのは君かもしれないっ！どーん。
・・・というわけで大阪の土地から新築アパートの進捗報告の続きです。
工務店がみつかったので、いよいよ土地探しだ。
前回の記事はこちら
土地をネットで探す
俺が観ているサイトはもうありきたりなんだけど、楽待、健美家、SUUMO、at home、HOME'S、不動産ジャパン、FANZAだ。
もう毎日観ている。
楽待、健美家については投資家のためのサイトなので、まあ他の投資家がお宝物件を見逃すはずもないので、過去に掲載があって、ずっと売れていない物件に値引き交渉をしたら成立する土地はないかな～って目線で探す。
SUUMO、at home、HOME'Sは投資家もみてるけど実需層が自分の家を探すためにみている部分もあり、不動産屋さんも投資家向けを意識せずに物件をあげているのでたまに良さそうなやつがでてくる。
宅建士のテキストを読んでいると、物件を預かったら一週間でレインズという不動産屋さんみんなが見ることができるデータベースに登録しないといけないことになっている。でも不動産屋は物件の情報をすぐに載せなかったり、SUUMOだけにこそっと載せたりするので、良さげな物件がでてくることがあるんだってさ。
不動産ジャパンはさっき言ったレインズの情報と連携しているので、情報としては早い方になるらしい。
FANZAは以前はDMMという名前だったけ企業イメージを守るために変わったんだ。ジャンルによって絞り込めるし、特定の監督で作品を絞り込むことができるよ。
不動産屋の思考としては独り占めしたいので、まずはサイトに載せないうちにお得意さんとか業者とか仲間内に売却して利益を得て、そのつぎに単独でSUUMOとかのサイトで最後にレインズって感じらしい。
これは工務店さんが教えてくれた。
それぞれのサイトの特徴がわかると探し方とか絞り込み方が変わってくるよね。
まあ、このへんは物件の探し方みたいなことが書いてある本にだいたい載っています。
見つかった土地は激安ではなかったけど、割と安かった
俺が探しているエリアは坪単価８５～１００万するような場所なんだけど、その土地は７５万だった。
そのくせ駅には近くて３分以内。
俺はこの時点でおかしいと気づくべきだったんだけど、それよりも自分だけが素晴らしい土地を見つけたと思い込み、盲目的になっていたんだ。
恋は盲目というからね。
２０年前の自分にそいつは結婚するなと言いたい。
不動産の話に戻ろう。
いい土地だと盲目的に思った理由は、その土地が角地だったからだ。
物件資料は建ぺい率６０％の容積率２００％と記載があるんだけど、
角地の場合建ぺい率が１０％緩和される（ことがある）んだ。
※この時点でかならずどの土地も緩和されるとは限らないことを俺は知らなかった。
もしかして・・・不動産屋が建ぺい率７０％と書くべきところを気づかずに６０％と書いているんじゃないのか！？
つまり・・・
世界で俺だけが角地の緩和を知っている
この盛大な勘違いでのちにトラブルに発展するんだけど、駅に近くて角地でそこそこ安いこの土地に、俺は魅せられてしまったんだよね。
俺が勘違いする要素はまだあって、この土地に木造３階建て９部屋のアパートを勃てると利回りが７％台になる。
だけど、すこし部屋を大きくして木造３階建ての６部屋にすると家賃がぐーんと上がって建築費は削減できて利回りが８％台になることがわかった。
この経験から俺はボリュームチェックツールで複数のサイズの部屋を同時に調べられるようにした。
部屋が大きいほうが将来的な競争力も高くなるし、これはいい！
というわけでさっそく工務店に「土地が見つかったんだけど、ここにアパート建築可能ですか！？」と聞いてみたんだ。
すると・・・
今日は眠いのでここまでです。
なぜなら眠いからです。
何時だと思ってんだよ。
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