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わたしの年収は53万です

2015年12月から、株取引開始。株主優待目当てで始めましたが、やっているうちにどんどん投資方法が変わっています。短期ではデイトレ・スイングしつつ、長期では投資信託と米国株買って放ったらかしです。投資家というよりはポイントサイトで慎ましくポイントを稼ぐ人になっています。

【シミュレーション】4900万円借り入れて、住宅ローン減税を最大限活用するためにいくら繰り上げ返済をすればいいか

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上の図は国土交通省のすまい給付金サイトより

 

えーと。家を買いますねん。んで頭金0円でMAX借りたったわけ。4900万円。奥様は現金があるんだから、わざわざたくさん借りなくてもいいじゃねーかと言っていたんだけど、俺は減税が1%なんだからそれより安い金利で借りられるならMAXで借りようぜって主張したんだ。

 

住宅ローン減税は40万円×10回がMAX。

んで、4900万円借りたら40万円の減税効果しかない。1%だからって、49万円にはならないわけだ。だから4000万円の借り入れでいいやんってのが奥様の主張なんだけど、毎月返済していくたびに元金が目減りしていくわけだから、4000万円しか借りなかったら、2年目は減税効果が減って、39万円とかになるわけですよ。

ということは10年後、ちょうど住宅ローン減税が最後を迎える年に残高が4000万円になるように繰り上げ返済を行うのがベストだと説明し、ようやく納得してもらえた。

 

んで、実際いくら繰り上げ返済をしておいたら、10年後にちょうど残高が4000万円になるのかシミュレーションしてみた。

 

シミュレーションは下記サイトを借りた。

keisan.casio.jp

借り入れ条件はこんな感じ。三井住友信託銀行は2016年10月時点で、10年固定なら0.5%(全国保証の場合)で貸してくれる。12月は0.6%と予想。

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上記サイトで上の条件を打ち込むと毎月の返済額が出てくる。

一番右の数字が借り入れ残高で、これがだんだん減っていって、4000万円を切ると住宅ローン減税がフル(40万円)でもらえない。かと言って、あまりに残高が多いと、無駄な金利を払うことになる。いくら繰り上げ返済するのが適切なんだろう。

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まずは10年後を見てみよう。

 

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あれ???

繰り上げ返済してないのに、もう残高が3594万になってる。。。

なんと金利が安すぎて、勝手に4000万円切ってしまう。

ということは40万円×10回分もらえないwww

結論:既に繰り上げ返済する必要がなかった。

 

というわけで、もともと持っていた余っている現金は繰り上げ返済せずに運用に回します。

ここで将来繰り上げ返済予定の現金をリスク資産で運用したら、恐ろしいことになるので、俺は株主優待クロス取引に使う予定。あとは大嫌いな楽天銀行とか大好きな新生銀行にいれておいて、無料振込の資格を手に入れる予定。

 

いままでは今住んでいる家のスター銀行の預金連動型ローンで拘束されていたお金だったんだけど、それが新しい家に住むことでクロス取引に使えるようになるのは大きい。

 

例えばイオンだったら10月14日の終値が1,433円。これを3000株持てばオーナーズカードで7%キャッシュバックになるわけだけど、430万円も必要になるんだよね。

クロス取引でノーリスクだから、こんな使い方がいくらでも出来てしまうので、フリーで動かせる現金というのは超ありがたい。

手数料もすごいことになりそうだけどw

 

とにかく金利が安い今が借りるチャンス。0.6%ってほんと、タダみたいな金利やもんねー。ありがたいねー☆