わたしの年収は53万です

2015年12月から、株取引開始。株主優待目当てで始めましたが、やっているうちにどんどん投資方法が変わっています。短期ではデイトレ・スイングしつつ、長期では投資信託と米国株買って放ったらかしです。投資家というよりはポイントサイトで慎ましくポイントを稼ぐ人になっています。

【住宅ローン】マンション買い時なのかなーと思いまして、個人的シミュレーション。

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この画像は価格コムから拝借してきた。

価格コムは家電製品からネット回線、保険まで幅広く比較してくれるので何か大きな買い物するときは絶対見るべきだよね。

kakaku.com

 

えーと。今回の記事はマンションが買いどきかどうかの個人的メモであーる。

人によって収入や、家に求める条件も違うので新聞に載っている家計簿診断のように一例としてご覧頂きたい。

 

ようするに、今度俺はマンションを買うことになった。今住んでいるマンションが手狭になったので、同じエリアでの買い替えである。

 

一番上に張った住宅ローン金利を見ると2015年10月はまだ10年固定で1%以上の金利だったのが、8月には三井住友信託銀行が0.35%にすると言う。実質金利は手数料もろもろで0.5%くらいになるんだけど、それでもめっちゃくちゃ安い。

 

んで、ちょっとシミュレーションしてみた。

 

 

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5000万の借り入れを今の金利で10年固定で借りると総返済額が6482万。

 

 

それで・・・

 

 

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約10ヶ月前の金利で「4500万」を借りると10年固定で6319万。

 

は?なんで4500万?

と思ったでしょ?

順を追ってご説明します。

えーと、買うべきマンションが高くなってきてるんだ。

1年位まえだったら4500万で買えたグレードのマンションがね、いま5000万くらいすんの。これは俺の住んでいる地域だけじゃなくて、価格幅の差はあるものの、概ね高くなっているようなんだよね。建築資材が高騰しているらしい。人でも足りてない。東北震災以降から起きている現象らしいんだけど。

ただこの比較は駅チカとか、同じくらいの立地条件のマンションだったら・・・と考えてね。

 

感覚的に1割くらい上がっている感じがするだよね。

そうすると、いくら金利が下がっても、マンション自体が高くなってるから買い時ちゃうやん!・・・て思うやん?実際、上のシミュレーションでも、差額をみたら160万くらい損してる。

 

ところが、実は釣られて中古マンションの価格もあがってんのよ。

ある程度人気のあるエリアに限られた話だとおもうんだけど、たとえば俺が今住んでいるマンションは2500万で買ったんだかけど、この前査定してもらったら2500万で売れるって言うんだよ。住んでいた期間は10年くらいね。

は?下がってないの?って思うよね。

これ、1年前だったら、隣の部屋が2250万くらいで売られていたわけよ。それがいま1割くらいあがってんの。

 

てことは、ここで250万得してるから、シミュレーション上で生じた160万円の損を吸収してお釣りがでるわけ。

 

というわけで、マンションの値段あがってんなー、東京オリンピック終わるまで待ってから買うかーって人はちょっと今住んでいるいるマンションの売却価格を調べて見ることをおすすめするよ。

確かに購入したマンションも上がっているかもしれないけど、今住んでるところも高く売れるなら、案外値下がりを待つ必要はないかもですよー。その頃は今住んでいる中古も下がるわけだしねー。金利もその頃はどうなっているかわからない。今より下がるかもしれないし、もっと上がるかもしれない。今より金利がさがるとどうなるんだろうw

 

ちなみに俺は3年引っ越し先を探し続けたからこの値上がりになんとなく気づけたけど、最近探し始めた人は不動産屋に言って買おうとしている中古マンションの売却履歴とか、近隣の新築マンションの分譲価格を調べた方がいい。

そしてマンションは価格の下がらないところを買うべきというのが俺の考えだ。

 

2500万で買って2500万で売ったわけだから10年で家賃は管理費と修繕積立費と売買手数料だけで済んだことになる。たぶん月々4万くらいじゃないかな。75平米の3LDKに月4万で住めたら悪くないでしょう?ちなみに借りたら12~14万円くらいの家賃になる物件です。

 

少々物件価格が高くても低金利である程度長めの固定金利ローンを組んでしまえば、意外と賃貸より安くなってしまう。

 

急にリストラになっても、価格が下がらないような人気エリアなら売るのもそんなに時間かからないから、リスクはだいぶ小さいはず。資産として子供に残すなら人気エリアの一戸建てがいいのかもしれないけどね。土地は何年経っても劣化しないから。

 

俺は子供が成人したあとにまた売却して、もう少し小さいマンションに移り住む予定なんだ。その時にどのくらい下がってしまうかわからないけど、賃貸で借りて支払った総額よりは安く済むんじゃないかなーと目論んでいる。

この賭けに勝てるかどうか、あと15年後が楽しみだな-。

ちなみに俺が今住んでいるマンションの新築分譲価格は2500万です。

つまり新築から15年経って、価格が全然落ちてないわけだ。

 

マンション買うなら価格の下がらない人気エリアがいいよね♪

 

以上、あくまでも個人的シミュレーション。真似するなら自己責任でね笑